وجود حق فسخ در غبن افحش

مطابق مواد ۴۱۶ و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده ۴۴۸ همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یادشده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته می شود. برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور («... ﺗﺼﺮیح ﺑﻪ خیار ﻏﺒﻦ در ﻣﺘﻦ ﻋﻘﺪ ﻣﻨﺤﺼﺮ ﺑﻪ ﻣﺮﺗﺒﻪ ای از آن اﺳﺖ ﮐﻪ ﺑﻪ آن مقید ﺷﺪه اﺳﺖ و در ﺻﻮرت ﺗﺤﻘﻖ بیش از آن ﺧﺎرج از ﺷﺮط ﺳﻘﻮط اﺳﺖ. ﺑﻪ علاوه در ﺗﻤﺎم ﻣﺮاﺗﺐ ﻏﺒﻦ ﻣﻼک در ﻫﺮ ﻣﺮﺗﺒﻪ از آن ﻋﺮف در زﻣﺎن ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ و اوﺿﺎع و اﺣﻮال ﺣﺎﮐﻢ ﺑﺮ آن اﺳﺖ و آن ﺑﺎ رسیدگی قضایی ﻣﻌﻠﻮم ﻣﯽﺷﻮد.)که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود (رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ مورخ 20/02/1401هیأت عمومی دیوان عالی کشور).

خسارات وارده به خریدار در صورت استحقاق شخص دیگر نسبت به مورد معامله

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر در آمدن مبیع (استحقاق شخص دیگر نسبت به مورد معامله) و جهل خریدار به وجود فساد، همان گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات (خسارات) وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن (وجه مورد معامله)، برآید. هرگاه ثمن، وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع (مورد معامله) هستند، تعیین می کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است (رأی وحدت رویة شمارة ۸۱۱ ـ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور).

برگشت خوردن چک های خریدار

مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع(خرید و فروش)، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن (وجه مورد معامله) در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع (مورد معامله) را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع (مورد معامله) را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع (مورد معامله) باید به بایع (فروشنده) مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود (رأی وحدت  رویة شمارة ۸۱۰ ـ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت  عمومی دیوان  عالی  کشور).

تعیین وجه التزام قراردادی بیش از شاخص قیمت های اعلامی رسمی (نرخ تورم)

تعیین وجه التزام قراردادی به منظور جبران خسارت تأخیر در ایفای تعهدات پولی، مشمول اطلاق ماده ۲۳۰ قانون مدنی و  عبارت قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و با عنایت به ماده ۶ قانون اخیرالذکر، مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتّی اگر بیش از شاخص قیمت های اعلامی رسمی (نرخ تورم) باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است (رأی وحدت  رویه شماره ۸۰۵ ـ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ هیأت  عمومی دیوان  عالی  کشور).

مسوولیت فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان

پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسوول است و بايد مسووليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود

اشخاص مجاز به پيش‌فروش ساختمان

اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي كه به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:

۱ـ سرمايه‌گذاراني كه در ازاء سرمايه‌گذاري از طريق احداث بناء بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناء احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.

۲ـ مستاجرين اراضي اعم از ملكي، دولتي، موقوفه كه به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستاجره را دارند.

تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان

هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش‌فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد،« قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.

تاثیر تهاتر بر حقوق اشخاص ثالث

در مقابل حقوق ثابته اشخاص ثالث تهاتر موثر نخواهد بود و بنابراين اگر موضوع دين به نفع شخص ثالثي در نزد مديون مطابق قانون توقيف شده باشد و مديون بعد از اين توقيف از داين خود طلبكار گردد ديگر نمي تواند به استناد تهاتر از تاديه مال توقيف شده امتناع كند. 

اختلاف محل پرداخت بدهی در تهاتر

اگر فقط محل تاديه دينين (بدهی طرفین به یکدیگر) مختلف باشد تهاتر وقتي حاصل مي شود كه با تاديه مخارج مربوطه به نقل موضوع قرض از محلي به محل ديگري يا به نحوي از انحاء طرفين حق تاديه در محل معين را ساقط نمايند.

شرایط تهاتر

تهاتر فقط در مورد دو ديني حاصل مي شود كه موضوع آنها از يك جنس باشد با اتحاد زمان و مكان تاديه ولو به اختلاف سبب.

اگر بعد از ضمان، مضمون له به مضمون عنه مديون شود موجب فراغ ذمه ضامن نخواهد شد.

تعریف تهاتر و وقوع آن

وقتي دو نفر در مقابل يكديگر مديون باشند بين ديون آنها به يكديگر، تهاتر حاصل مي شود.

تهاتر قهري است و بدون اينكه طرفين در اين موضوع تراضي نمايند حاصل مي گردد بنابراين به محض اينكه دو نفر در مقابل يكديگر در آن واحد مديون شدند هر دو دين تا اندازه اي كه با هم معادله مي نمايند به طور تهاتر برطرف شده و طرفين به مقدار آن در مقابل يكديگر بري مي شوند.

استیفای منفعت از مال دیگری

هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت (بهره برداری) کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.

کشف اختلاف در مساحت ملک پس از وقوع معامله

اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع (فروشنده) ميتواند آن را فسخ كند مگر اينكه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زياده يا نقيصه تراضي نمايند.

تخریب کردن خانه دیگران

اگر كسي خانه يا بناي كسي را خراب كند بايد آن را به مثل صورت اول بنا نمايد و اگر ممكن نباشد بايد از عهده قيمت برآيد.

تلف کردن مال دیگران

هر كس مال غير را تلف كند ضامن آن است و بايد مثل و يا قيمت آن را بدهد اعم از اينكه از روي عمد تلف كرده باشد يا بدون عمد و اعم از اينكه عين باشد يا منفعت و اگر آن را ناقص يا معيوب كند ضامن نقص قيمت آن مال است.

قاعده عطف به ماسبق نشدن قوانین

اثر قانون نسبت به آتيه است و قانون نسبت به ماقبل خود اثر ندارد مگر اينكه در قانون ، مقررات خاصي نسبت به اين موضوع اتخاذ شده باشد.

قرارهای قابل تجدیدنظر در دعاوی مدنی

قرارهای زیر قابل تجدیدنظر است، در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل درخواست تجدیدنظر باشد:

الف - قرار ابطال دادخواست یا رد دادخواست که از دادگاه صادر شود.

ب - قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا .

ج - قرار سقوط دعوا .

د - قرار عدم اهلیت یکی از طرفین دعوا .

احکام غیرقابل تجدیدنظر در دعاوی مدنی

احکام مستند به اقرار در دادگاه یا مستند به رأی یک یا چند نفر کارشناس که طرفین کتبا رأی آنان را قاطع دعوا قرار داده باشند قابل درخواست تجدیدنظر نیست مگر در خصوص صلاحیت دادگاه یا قاضی صادرکننده رأی.

احکام قابل تجدیدنظر در دعاوی مدنی

احکام زیر قابل درخواست تجدیدنظر می باشد:

الف- در دعاوی مالی که خواسته یا ارزش آن از سه میلیون (3،000،000) ریال متجاوز باشد.

ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی.

ج- حکم راجع به متفرعات دعوا در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر باشد.

معتبر بودن قراردادهای خصوصی

بر اساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به اشخاصی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ (معتبر) است. 

اصل عدم تبرع

طبق ماده 265 قانون مدنی هر فردی وجهی را به حساب دیگری واریز نماید یا مالی را به دیگری بدهد به دلیل اینکه اصل بر عدم تبرع (بخشیدن) می­ باشد لذا می تواند برای استرداد آن اقدام کند مگر اینکه اثبات شود که بدهکار بوده است.

سهم الارث زوجه یا زوجات

به استناد ماده 942 قانون مدنی اگر تعداد همسران یک مرد بیش از یکی باشد همان میزان ارث ( ارث یک زن) به طور مساوی بین زنان تقسیم می شود یعنی در نهایت سهم کمتری به زنان می رسد.

آیا هر قراردادی قابل فسخ است؟

مطابق ماده 184 قانون مدنی قرارداد انواع و اقسامی دارد که در برخی از این قراردادها طرفین هر وقت بخواهند می توانند عقد و قرارداد را فسخ کنند که به این نوع قرارداد (عقد) جایز گفته می شود و ماده 186 قانون مدنی قرارداد (عقد) جایز را تعریف کرده است. پس قراردادهای جایز که طرفین از همان ابتدای عقد حق فسخ دارند هر زمان قابل فسخ می باشد. نوع دیگر از قراردادها که به آن عقد لازم گفته می شود به این صورت است که بعد از انعقاد عقد، هیچ یک از طرفین به اختیار و آزادانه حق فسخ ندارند مگر در موارد معینه(ماده 185).

مالکیت ورثه نسبت به ماترک

بر اساس ماده 868 قانون مدنی ورثه تا زمانی که دیون متوفی و واجبات مالی متوفی را نپردازند و تکلیف وصیت متوفی را روشن نکنند، مالک ترکه او نخواهد شد. در خصوص وصیت نسبت به بیش از ثلث اموال، ورثه الزامی به عمل به آن ندارند مگر اینکه وصیت زیاده بر ثلث را اجازه کنند.

حق توکیل

بر اساس ماده 672 قانون مدنی، حق توکیل، حقی که موکل به وکیل خود می دهد تا او در هر زمانی قسمتی یا تمام امورات موکل را به وکیل دیگر واگذار نماید. داشتن حق توکیل وکیل باید صراحتا در وکالتنامه قید شده باشد.

اهلیت تمتع

طبق ماده 851 قانون مدنی حقوق افراد از زمان انعقاد نطفه آغاز می شود و به محض زنده متولد شدن این حقوق کامل خواهد شد. به این حق در علم حقوق اهلیت تمتع گفته می شود. پس برای فرزندی که در شکم مادر است میتوان وصیت کرد و اگر فرزند زنده متولد شود با جمع شرایط صحت وصیت، مال وصیت شده (موصی به) متعلق به فرزند خواهد بود.

حق شفعه چیست؟

بر اساس ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر (نه چند نفر) در مال غیر منقول قابل تقسیم با هم شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود از آن مال را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد. یعنی می تواند پول شخص ثالث را بدهد و سهم شریک (فروشنده) را از آن خود کند. زیرا به عنوان شریک، در خرید اولویت دارد.

محروم نمودن وارث از ارث

طبق ماده 837 قانون مدنی هیچ کس نمی تواند وارث خود را از ارث محروم کند و طبق ماده 843 قانون مدنی هر شخص فقط می تواند در خصوص یک سوم اموالش وصیت کند و الباقی باید بین همه وراث تقسیم شود لکن اگر وراث وصیت مازاد بر یک سوم را تنفیذ کنند، وصیت مذکور معتبر شناخته می شود و اگر چنانچه فقط برخی از وراث وصیت مذکور را تنفیذ کنند وصیت مازاد بر یک سوم فقط در خصوص سهم آنها معتبر است.

معاطات در عقد مضاربه

عقد مضاربه یکی از عقود معین است که در قانون مدنی ایران به پیروی از فقه امامیه در ردیف عقود خاص و با نام، مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است. معاطات در عقد مضاربه صحیح است. به بیان برخی از اساتید حقوق مضاربه پیمانی است که در نوع خاصی از شرکت تجارتی بین اصحاب صاحب سرمایه و عامل او ایجاد می ‌شود؛ شرکتی که در آن یکی از شرکاء سرمایه می ‌دهد و دیگری خدمات و کارایی خود را در میان می گذارد. در ماده ۵۴۶ قانون مدنی مضاربه این چنین تعریف شده است: “مضاربه عقدی است که به موجب آن احد متعاملین سرمایه می ‌دهد با قید این که طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند. صاحب سرمایه مالک و عامل، مضارب نامیده می ‌شود.

تعریف معاطات

 ایجاب و قبول از ارکان مهم عقود و معاملات اسلامی است، البته گاهی ایجاب و قبول لفظی است و گاهی فعلی، که از آن به معاطات تعبیر می‌شود. لذا معاطات عبارت است از مبادله و داد و ستد بدون عقد مخصوص و به مفهوم کلی معاطات،هرمعامله و معارضه ‌ای است که در آن ایجاب و قبول (صیغه مخصوص) نباشد اعم از آن‌ که لفظ دیگری گفته شود یا گفته نشود.

فقها به طورمعمول معاطات را در باب بیع تعریف کرده‌اند، ولی تفاوتی میان معاطات در بیع و سایر عقود وجود ندارد. معاطات در اکثر عقود جاری می‌شود؛ چه عقد، از دو طرف تملیکی باشد مانند بیع و شبه آن، یا از یک طرف تملیکی باشد مانند هبه و شبه آن، یا غیر تملیکی باشد مانند عاریه. 

تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد

وجه التزام مبلغ مشخصی است که قابل افزایش نیست، اما خسارت تأخیر از آنجا که به صورت روزانه محاسبه می‌شود، به ازای هر روز تأخیر افزایش می‌یابد، و این حالت در مواردی کاربرد دارد که زمان در انجام تعهد موضوعیت دارد، که در این وضعیت می‌توان خسارت را بر اساس تعداد روز‌های دیر کرد محاسبه و در دادخواست تقدیمی ذکر گردد که صدور حکم مبنی بر پرداخت خسارت تا زمان اجرای حکم، مورد درخواست است.

گرچه رویه قضایی، مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در کنار الزام به انجام تعهد را قابل مطالبه نمی‌داند، لیکن بنا به قوانین جاری مطالبه خسارت یا جریمه تأخیر در تادیه دین، مانع الزام به اجرای قرارداد نمی‌باشد و در کنار یکدیگر قابل مطالبه می‌باشند.

روش های مختلف تعیین وجه التزام

تعهدات حاصل از یک بیع نامه که شامل تحویل ملک و انتقال سند رسمی از سوی فروشنده و پرداخت ثمن از سوی خریدار می‌باشد ممکن است بصورت کلی منتفی شده یا با تأخیر انجام پذیرد. در خصوص عدم انجام تعهدات به دو شکل می‌توان وجه التزام یا خسارت در نظر گرفت.

در حالت اول ممکن است در قبال عدم انجام تعهد به طور کلی و یا در مهلت مورد توافق، مبلغی قطعی بعنوان خسارت در نظر گرفت. در حالت دوم خسارت از قرار روزانه مبلغ معینی برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین می‌گردد، که البته انتخاب این حالت در خصوص مواردی که انجام تعهد به طور کلی منتفی می‌شود، ممکن نمی‌باشد.

تعیین وجه التزام به چه معنایی است؟

وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی یا تحویل ملک موضوع قرارداد یا عدم امکان دریافت ثمن است و لذا اخذ آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود.

به عبارت دیگر، کسی که وجه التزام را پرداخت می‌کند، به هیچ شکلی قادر به انجام تعهدش نیست. البته این روش تعیین خسارت در مواقعی نیز که خسارت مقید به زمان معین است و در زمان مذکور انجام نمی‌شود نیز، قابل اجراست.

سند دستنویس هم اعتبار قانونی دارد

پدربزرگم سال1360سهمیه خود از آب و زمین را در قالب سند عادی با دستخط خود و امضا و مهر و امضای شورای روستا به پدرم فروخته است.الان یکی از عمه هایم ادعای ارث دارد. آیا سند عادی پدر من هیچ ارزش حقوقی و قانونی برای ما دارد؟

پاسخ:

مطابق ‌ماده 1284 قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استنادی باشد. از طرف دیگر مطابق ‌ماده 1286 همان قانون، سند بر دو نوع رسمی و عادی است. فلذا باید بیان داشت اسناد عادی نیز دارای اعتبار و ارزش قانونی می باشند.

تدلیس توسط شخصی غیر از طرفین معامله

اگر طرف معامله با شخص ثالثی (مانند دلال و واسطه) برای تدلیس تبانی کرده باشد، فریب خورده حق فسخ دارد، اما اگر تدلیس شخص ثالث بدون تبانی باشد فریب خورده می‌تواند برای جبران خسارت به تدلیس کننده رجوع کند، اما نمی‌تواند قرارداد را بهم بزند.

با دارا بودن دو شرط برای تدلیس حق فسخ وجود دارد: اولاً توسط یکی از متعاملین (طرفین معامله) انجام شده باشد و ثانیاً فریب سبب عقد قرارداد شده باشد یعنی اگر حیله‌ی یکی از طرفین نبود طرف دیگر راضی به بستن قراداد نمی‌شد.

تدلیس زمانی موجب خیار فسخ است که سبب اشتباه در اوصاف غیر اساسی معامله شده باشد. اشتباه در اوصاف اساسی موجب باطل شدن معامله است.

تعریف خیار تدلیس

یکی از خیارات که موجب می‌شود قرارداد اجرا نشود و به طرف معامله حق فسخ می‌دهد خیار تدلیس است.

بر اساس ماده ۴۳۸ قانون مدنی: "تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. " به عبارت دیگر، تدلیس نمایاندن صفت کمالی است که وجود ندارد یا پنهان کردن نقصی که در مال موجود است.

برای تحقق تدلیس سوء نیت و قصد عمد لازم است و صرف توصیف غیر واقعی تدلیس محسوب نمی‌شود. سکوت عمدی در جایی که عرف بیان عیب را لازم می‌داند نیز تدلیس به شمار می‌آید.

تدلیس فقط در صورتی که توسط طرف دیگر معامله انجام شده باشد موجب خیار فسخ است. خیار تدلیس فقط در مورد عین خارجی وجود دارد و در بیع کلّی تدلیس نیست.

«خیارات» در اصطلاح حقوقی

برخی از قرارداد‌ها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آن‌ها داده شده است.به این اختیار فسخ معامله که برخی از آن‌ها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می‌گویند.

به عبارت دیگر، در قرارداد‌هایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می‌شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می‌شود.

تغییر اقامتگاه

بر اساس ماده ۱۰۰۴ قانون مدنی، "تغییر اقامتگاه به وسیله سکونت حقیقی در محل دیگر به عمل می ‌آید؛ مشروط بر اینکه مرکز مهم امور او نیز به همان محل انتقال یافته باشد. " بنابراین صرف سکونت در محلی، آن محل را به اقامتگاه تبدیل نمی ‌کند؛ بلکه سکونت به علاوه مرکز اداره امور قرار دادن آن محل است که به محل، عنوان اقامتگاه می ‌دهد.

به عنوان مثال اگر یک وکیل و یا یک کارشناس رسمی دادگستری به لحاظ انقضای مهلت اجاره، محل کار خود را به منزل مسکونی انتقال دهد، بدیهی است در این فرض محل مسکونی وی جهت وصول اوراق قضایی، مرکز امور مهم وی تلقی می ‌شود.

اقسام اقامتگاه از نگاه قانونی

۱- بر طبق ماده ۱۰۰۵ قانون مدنی، "اقامتگاه زن شوهردار همان اقامتگاه شوهر است.  اما زنی که شوهر او اقامتگاه معلومی ندارد و همچنین زنی که با رضایت شوهر خود یا با اجازه محکمه مسکن علی حده (جداگانه) اختیار کرده است، می ‌تواند اقامتگاه شخصی علی حده نیز داشته باشد. " اصل در اقامتگاه زن، تبعیت از شوهر است.

۲- اقامتگاه صغیر (یعنی کسی است که به سن ۱۸ سال نرسیده) و محجور (یعنی صغار، افراد غیررشید و مجانین) همان اقامتگاه ولی یا قیم است.

۳- اقامتگاه مأمورین و کارمندان دولتی شاغل در وزارتخانه ‌ها و شرکت ‌های دولتی، محلی است که مأمور و مستخدم دولت آنجا مأموریت دارند یا کار می ‎کنند. همچنین اقامتگاه نظامیان، پادگان‌ های نظامی است که آنجا مشغول خدمت هستند.

۴- اقامتگاه اشخاصی که به عنوان خدمه یا مستخدم در منازل مردم کار می ‎کنند، همان محل صاحب منزل می ‎باشد. به علاوه اقامتگاه کسانی که اصطلاحاً کارگر نامیده می‎ شوند و در کارخانه‎ ها و یا شرکت ‌ها و یا مؤسسات تولیدی و خدماتی و تجاری اعم از دولتی و خصوصی مشغول به کار هستند، محل کارخانه، شرکت و مؤسسات مربوطه می ‎باشد.

۵- مطابق تبصره ۳ ماده ۳۴ قانون اصلاح قانون ثبت، اقامتگاهی که طرفین متعاملین اسناد رسمی، تنظیم شده در دفترخانه‌ های اسناد رسمی برای خود ذکر می ‎کنند، اقامتگاه قانونی آن‌ ها محسوب می ‎شود. مضافاً اینکه اقامتگاهی که طرفین معامله در اسناد عادی برای خود ذکر میکنند از نظر دعاوی راجعه به آن معامله همان محلی است که انتخاب کرده اند، که اصطلاحاً به آن اقامتگاه قراردادی نیز گفته می ‌شود.

اقامتگاه اشخاص حقیقی

اقامتگاه به مکان معینی گفته می ‌شود که فعالیت‌ها و امور شخص، اعم از سکونت و اداره امور وی در آن مکان متمرکز شده و به نوعی عنصر شناسایی شخص حقیقی و حقوقی است. منظور از "مرکز مهم امور" محلی است که شخص در آنجا از حیث شغل، کسب، خدمت اداری، نظامی یا به دلیل علاقه ملکی اقامت دارد و در حقوق عمومی و خصوصی، اقامتگاه عنصر مهمی در تعیین قلمرو حقوقی شخص محسوب می ‌شود.

بر حسب ماده ۱۰۰۲ قانون مدنی ملاک تشخیص اقامتگاه برای اشخاص حقیقی محل سکونت و مرکز مهم امور شخص حقیقی است، لیکن چنانچه محل سکونت شخصی غیر از مرکز مهم امور او باشد، مرکز مهم امور او اقامتگاه وی محسوب می ‎شود، مانند صاحب کارگاه صنعتی که فاقد محل مسکونی است و بیشتر اوقات خود را در آنجا سپری می ‎کند و محل زندگی وی همانجاست.

شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید

1- مالک بودن خواهان که این امر به وسیله ارائه سند رسمی مالکیت اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان اثبات می ‌شود.

2-  تصرف خوانده

3- غصبی بودن و غیرقانونی بودن تصرف ملک از سوی خوانده

چنانچه این سه شرط از سوی دادگاه اثبات گردد خواهان می‌ تواند دادخواست خلع ید مبنی بر اخراج متصرف از ملک خود را به مرجع قضایی تقدیم نماید.

خلع ید

خلع ید یک دعوای حقوقی است در مورد اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین و... که امکان شکایت کیفری در آن وجود ندارد.

دعوای خلع ید زمانی مطرح می ‌شود که شخصی به صورت غیرقانونی در مال غیرمنقول دیگری تصرف کند و مالک آن مال بخواهد مال خود را از تصرف، متصرف خارج کند.

طبق ماده 308 قانون مدنی: غصب استیلا (تسلط) بر حق غیر است به نحو عدوان (به کار بردن زور). به عبارتی دیگر خلع ید به معنای رفع تصرف غاصبانه و با زور می‌باشد.

چنانچه ملکی اعم از زمین‌ و بنا، به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک آن ملک راضی به ادامه تصرفات ملک خود توسط متصرف نباشد باید جهت گرفتن حق خود در این مورد دادخواست خلع ید به مرجع قضایی داده و درخواست اخراج متصرف را از ملک خویش بنماید.

وصیت عهدی

گاهی شخص وصیت‌کننده از شخصی می‌خواهد تا عملی را برایش انجام دهد مثلاً وصیت می‌کند که بعد از مرگش بعضی از اموالش را وقف کند یا بدهی‌های وی را پرداخت کند این نوع وصیت در اصطلاح حقوق وصیت عهدی خوانده می‌شود.

کسی که مجری انجام وصیت قرار می‌گیرد در زمان زنده بودن وصیت کننده می‌تواند با این وصیت مخالفت کند و نپذیرد، اما پس از مرگ وی، مجری باید به انجام آنچه که موضوع وصیت متوفی بوده عمل کند.

به طور مثال ممکن است شخصی از وصی بخواهد یکصد میلیون به فلانی و خانه اش را به همسرش و یک حج نیابتی برای وی انجام دهند. بدیهی است این امکان وجود دارد که در زمان حیات موصی به لحاظ موانعی مانند خطر جانی نسبت به سفر حج مخالفت شود، لیکن بدون تردید بعد از فوت وی، باید پس از رفع مانع به موضوع وصیت عمل شود.

 وصیت تملیکی

گاهی شخصی مال یا منفعتی از مال خویش را در وصیت‎نامه خود برای دیگری وصیت می‌کند، که به این نوع وصیت تملیکی می‌گویند. در واقع، این نوع وصیت عمل حقوقی مجانی یا به اصطلاح حقوقی غیر معوض است که اموال شخص متوفی پس از فوتش، به تملّک دیگری در می‌آید. لیکن در هر صورت این تملیک با قبول وصیت شونده در پی فوت وصیت کننده تحقق می‌یابد، گرچه در وصیت بر افراد نامحدود و غیر محصور قبول آن‌ها شرط نیست.

نکته حائز اهمیت اینکه؛ قبول موصی له قبل از فوت موصی مؤثر نیست، زیرا موصی می‌تواند از وصیت خود منصرف شود. لیکن چنانچه موصی له وصیت را بعد از فوت موصی قبول کند و موضوع وصیت را قبض (تصرف) کند، دیگر نمی‌تواند وصیت را رد کند و به عبارت دیگر، تمّلک موضوع وصیت تحقق می‌یابد. 

عناصر وصیت

۱- موصی: یعنی وصیّت کننده، ۲- موصی له: کسی که از وصیّت استفاده می‌کند، ۳- موصی به: چیزی که به عنوان وصیّت پرداخت می‌شود، ۴- وصی: کسی که به وصیّت عمل می‌کند.

بدیهی است موصی به کسی گفته می‌شود که اقدام به وصیّت تملیکی یا عهدی می‌کند و داشتن اهلیت که شامل بلوغ، عقل، اختیار، رشد، افلاس و ورشکستگی و مستی و بیهوشی است، شرط شده است. منظور از موصی له کسی است که به وسیله وصیّت تملیکی مالی به او واگذار می‌شود.

موصی له نیز باید واجد دو شرط باشد تا وصیّت صحیح و نافذ باشد؛ یکی موجود بودن در هنگام وصیّت و دوم اهلیت تملک داشتن. موصی به عبارت از مالی است که مورد وصیّت قرار می‌گیرد و آن ممکن است عین باشد یا منفعت و یا حق، کلی باشد یا شخصی و امثال اینها. وصی در لغت به معنای سرپرست شرعی و عامل به وصیّت است.

اقرار‌ به‌ معنی‌ اخص‌ کلمه

اظهاراتی شفاهی و یا کتبی که طی آن ذی نفع صحت تمام یا جزئی از اتهامات وارده علیه خود را تایید می‌نماید؛ که چنین اقراری ممکن است در دادگاه و یا در خارج از دادگاه به عمل آید؛ که در داخل دادگاه ممکن است به دو صورت ذیل باشد:

1.اقرار در حین مذاکره در دادگاه 

2.اقرار در یکی از لوایح تقدیمی به دادگاه

معامله‌ باطل

فاقد یکی از ارکان صحت باشد و نقص آن را به هیچ وجه نتوان رفع کرد، معامله‌ باطل همچون مرده ای‌است که نتوان زنده کرد. (مانند معامله‌ی مجنون و معامله در حالت مستی).

معامله‌ غیر‌نافذ

فاقد بعضی از شرایط صحت معامله است، اما با تنفیذ (اجازه، تایید) بعدی بتوان به آن اعتبار بخشید، معامله‌ غیرنافذ همچون مریضی است که می‌توان درمانش کرد. پس از تنفیذ معامله از روز انعقاد قرارداد معتبر است.

معامله‌ قابل فسخ با غیرنافذ متفاوت است؛ معامله قابل فسخ تمامی شرایط صحت را داراست، اما به موجب قرارداد یا به حکم قانون حق فسخ شناخته شده. فسخ قرارداد به گذشته اثر نمی‌کند و فقط از تاریخ وقوع فسخ اثر قرارداد را از بین می‌برد.

شرایط اساسی صحت معامله

به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنی که شرایط معامله را بیان داشته این چنین مقرر می‌دارد که برای صحت هرمعامله شرایط ذیل اساسی است:

1.قصد طرفین و رضای آن‌ها 

2.اهلیت طرفین 

3.موضوع معین که مورد معامله باشد 

4.مشروعیت جهت معامله

معامله‌ای که فاقد یکی از شرایط صحت است ممکن است باطل یا غیرنافذ باشد.

عقد تشریفاتی

در موارد زیر تنظیم سند رسمی یا عادی شرط صحت معامله تلقی شده و عقد تشریفاتی محسوب می‌شود:

1.انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت 

2.انتقال سهم الشرکه درشرکت با مسئولیت محدود 

3.در قرارداد بیمه 

4.در مناقصات دولتی

عقود رضایی‌ و تشریفاتی

عقد رضایی، قراردادی است که به صرف توافق طرفین، به شرط اینکه به نحوی از انحاء بیان و ابراز شده باشد، واقع می‌شود و تحقق آن به تشریفات خاصی مانند به کار بردن الفاظ معیّن و یا تنظیم سند نیاز ندارد.

عقد تشریفاتی (یا شکلی) قراردادی است که با تشریفات خاصی واقع می‌شود و صرف توافق طرفین برای وقوع آن کافی نیست؛ برای تحقق عقد تشریفاتی اراده باید به شکل خاصی بیان شده باشد. (مانند طلاق).