مرور زمان در جرم تغییر غیرمجاز کاربری اراضی

با توجه به عبارات به کار رفته در ماده ۱۰ (اصلاحی 01/08/1385) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴، «ایجاد بنا»، «برداشتن یا افزایش شن و ماسه» و «سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد»، رکن مادی بزه تغییر غیرمجاز کاربری اراضی موضوع ماده ۳ این قانون را تشکیل می دهد و با ارتکاب هر یک از این اقدامات، بزه یادشده واقع می شود و با عنایت به اینکه تداوم آثار و نتایج جرم، به معنای استمرار ارتکاب رکن مادی آن نیست، بنابراین، بزه مذکور از جرایم مستمر به شمار نمی آید و از تاریخ وقوع، مشمول مقررات عام مرور زمان تعقیب در جرایم تعزیری موضوع ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ می شود (رأی وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ 31/03/1401هیأت عمومی دیوان عالی کشور).

اعتراض به تصمیم مرجع افراز املاک مشاع

تصميم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هريک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاريخ ابلاغ تصميم مورد اعتراض مى باشد. دادگاه شهرستان به دعوى رسيدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکايت فرجامى است.

مرجع افراز املاک مشاع

افراز املاک مشاع که جريان ثبتى آنها خاتمه يافته اعم از اينکه در دفتر املاک ثبت شده يا نشده باشد، در صورتى که مورد تقاضاى يک يا چند شريک باشد با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزهٔ آن واقع است. نسبت به ملک مشاع که براى آن سند مالکيت معارض صادرگرديده، تا زمانى که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

موارد الزام قانونی جهت ارسال اظهارنامه 12

هر گاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقال دهنده معامله خود را به اداره ثبت اطلاع نداد چنانچه مدت اعتراض باقی است منتقل اليه مطابق مقررات عرضحال می دهد و چنانچه مدت منقضی شده منتقل الیه می تواند به وسيله اظهارنامه به انتقال دهنده اخطار نماید هرگاه مشارالیه معامله را در ظرف مدت ده روز از تاریخ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقال گیرنده ثبت و الا به نام انتقال دهنده ثبت و انتقال گیرنده به موجب ماده 105 و 114 می تواند انتقال دهنده را تعقیب نماید(ماده 43 قانون ثبت اسناد و املاک).

موارد الزام قانونی جهت ارسال اظهارنامه 11

هر گاه مورد انتقال ملكي باشد كه نسبت به آن عرضحال اعتراض داده شده است انتقال دهنده مكلف است در حين انتقال، انتقال گيرنده را از وجود معترض و در ظرف ده روز از تاريخ انتقال معترض را از وقوع انتقال و اسم انتقال گيرنده به وسيله اظهارنامه رسمي مسبوق نمايد و اگر انتقال دهنده در حين انتقال از اعتراضي كه شده است رسما مطلع نبوده و يا عرضحال اعتراض بعد از انتقال داده شود، انتقال دهنده مكلف است در ظرف ده روز از تاريخ اطلاع رسمي معترض را به وسيله اظهارنامه رسمي از وقوع انتقال و اسم منتقل اليه و انتقال گيرنده را در همان مدت و به همان طريق از وقوع اعتراض مسبوق كند. منتقل اليه به محض ابلاغ اظهارنامه در مقابل معترض قائم مقام انتقال دهنده شده و دعوي بدون تجديد عرضحال به طرفيت او جريان خواهد يافت. انتقال دهنده ای كه مطابق مقررات فوق عمل ننمايد مسئول هر ضرر و خسارتي خواهد بود كه از تخلف او بر انتقال گيرنده يا معترض وارد گردد و مادام که ضرر و خسارت مزبور را جبران نکرده است به تقاضای انتقال گیرنده یا معترض، توقيف خواهد شد(ماده 42 قانون ثبت اسناد و املاک).

هزینه اجرای اسناد لازم الاجرا

حق الاجراي اسناد لازم الاجرا نيم عشر (پنج درصد) و از كسي كه اجرا بر عليه او است اخذ خواهد شد مگر اينكه دائن (طلبکار) بدون حق تقاضاي اجرا نموده باشد كه در اين صورت نسبت به آن قسمتي كه دائن حق نداشته از خود او ماخوذ مي گردد.

آثار ثبت اسناد

سندي كه مطابق قوانين ثبت شده رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود.

آثار ثبت املاک

همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثا به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت.

طرح صنعتی قابل ثبت از نظر قانون

طرح صنعتی زمانی قابل ثبت است که جدید و یا اصیل باشد. طرح صنعتی زمانی جدیـد است که ازطریق انتشار به طور محسـوس و یا از طریق استفاده به هر نحو دیگر قـبل از تاریخ تسـلیم اظـهارنامه یا بر حسب مورد قبل از حق تقدم اظهارنامه برای ثبت در هیچ نقطه‌ای از جهان برای عموم افشاء نشده باشد.

تعریف طرح صنعتی از نظر قانون

هرگونه ترکیب خطوط یا رنگها و هرگونه شکل سه‌بعدی با خطوط‌، رنگها و یا بدون آن‌، به‌گونه‌ای که ترکیب یا شکل یک فرآورده صنعتی یا محصولی از صنایع دستی را تغییر دهد، طرح صنعتی است‌.

تعریف اختراع از نظر قانون

اختراع نتیجه فکر فرد یا افراد است که برای اولین بار فرآیند یا فرآورده‌ای خاص را ارایه می‌کند و مشکلی را در یک حرفه‌، فن‌، فناوری‌، صنعت و مانند آنها حل می‌نماید.

اختراع قابل ثبت از نظر قانون

اختراعی قابل ثبت است که حاوی ابتکار جدید و دارای کاربرد صنعتی باشد. ابتکار جدید عبارت است از آنچه که در فن یا صنعت قبلی وجود نداشته و برای دارنده مهارت عادی در فن مذکور معلوم و آشکار نباشد و از نظر صنعتی‌، اختراعی کاربردی محسوب می‌شود که در رشته‌ای از صنعت قابل ساخت یا استفاده باشد. مراد از صنعت‌، معنای گسترده آن است و شامل مواردی نظیر صنایع‌دستی‌، کشاورزی‌، ماهیگیری و خدمات نیز می‌شود.

 اسناد لازم الاجرا به موجب قوانین خاص

اسنادی که به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می‌باشند:

اول) اسنادی که از طریق اجرای ثبت محل مانند سایر اسناد لازم الاجرا به مرحله اجرا در می‌آیند، از قبیل: برگه وثیقه انبار‌های عمومی، هزینه‌های مشترک آپارتمان و عوارض شهرداری.

دوم) اسنادی مانند مطالبات سازمان تأمین اجتماعی و مطالبات مالیاتی وزارت دارایی، که به موجب قانون خاص از طریق مراجع مذکور، به مرحله اجرا در می‌آیند.

اسناد لازم الاجرا

لازم الاجرا به چه اسنادی اطلاق می‌شود؟

هنگامی که معامله‌ای ثبت گردید، این اسناد جنبه لازم الاجرا دارد و به جانشین و قائم مقام وی نیز قابلیت تسری دارند. مضافاً اینکه اجرای آن‌ها بدون لزوم اخذ رای از دادگاه امکان پذیر است و اگر نسبت به این امر، مراجع قضایی بی اعتنایی کنند، مطابق قانون ثبت، قابل تعقیب انتظامی قرار می‌گیرند.

برخی از اسناد عادی به موجب قوانین خاص و بنا به مصالحی قابلیت اجرایی دارند و در حکم اسناد لازم الاجرا می‌باشند. این گونه اسناد چند دسته می‌باشند:  1- قرارداد‌هایی که موضوع عقود اسلامی می باشند 2- چک

تعریف تفکیک

تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می‌باشد. به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جدا جدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می ‌شود. تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می ‌شود و بعد از آن صورت ‌مجلس تفکیکی تنظیم می ‌شود.

این صورت ‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.

در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می ‌تواند آن را به قطعات کوچک ‌تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می ‌توانند آن را تفکیک کنند. بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی ‌رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ‌ای به نسبت سهم خود در ملک مشاعی، مالکیت دارند.

تعریف افراز

افراز به تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک اطلاق می ‌شود، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می ‌شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است. در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمی شود.

دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت بر طبق مستندات قانونی زیر مطرح می‌شود:

* ماده 35 قانون مدنی

* ماده 37 قانون مدنی

* ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک

* ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک

* ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی

دعوای اثبات مالکیت

طرفین دعوای اثبات مالکیت

خواهان کسی است که ادعای مالکیت بر ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی (شرکای) قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی و شرکای قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.

مرجع صالح به رسیدگی دعوی اثبات مالکیت

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول دادگاه محلی است، که ملک در حوزه آن قرار دارد.

اجرای رأی در دعوی اثبات مالکیت

حکم اثبات مالکیت، اعلامی است، و نیاز به صدور اجراییه نیست و پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک می ‌تواند از مزایای رأی استفاده کند.

شرایط دعوی اثبات مالکیت

1- دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می‌شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد مالکیت خود را رسمی کرده تا بتواند از مزایای مالکیت خود بر ملک استفاده نماید.

به همین دلیل خواسته اثبات مالکیت برای املاکی که ثبت شده باشد قابل استماع (طرح در دادگاه) و پذیرفتن نیست، و طرح دعوای اثبات مالکیت برای املاکی که دارای سند رسمی هستند برخلاف قانون ثبت است و دادگاه در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می‌ کند.

2- مالکیت ممکن است به شیوه‌ های مختلفی باشد مثلاً مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری (اجباری) و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد و به همین دلیل برای اثبات مالکیت، لزومی به وجود مبایعه‌ نامه و قرارداد نمی‌ باشد.

3- چنانچه ملک مورد نظر در دعوی اثبات مالکیت توسط شخص دیگری تصرف شده باشد، خواهان می ‌تواند در دعوی اثبات مالکیت همزمان خلع ید (رفع تصرف متصرف) را نیز مطرح کند.

دعوای اثبات مالکیت

چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به طور رسمی ثبت نشده باشد، بنابراین ملک مورد نظر بدون سند رسمی می‌باشد و اگر در مالکیت این املاک اختلاف ایجاد شود شخصی که آن ملک را خریده و یا به نحو دیگری مالک آن شده است چنانچه بخواهد مالکیت خود را اثبات کند لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند.

دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان مانند مبایعه نامه عادی و شهود و... در صورتی که مالکیت خواهان ثابت شود حکم به اثبات مالکیت وی صادر می ‌کند.

تکلیف قانونی، دارنده سند معارض

هیات نظارت در هر استانی وجود دارد که تشخیص تعارض اسناد مالکیت با این مرجع است. رایی نیز که از این مرجع صادر می‌شود، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است. وقتی این تعارض به طور قطعی محرز شد، به دارنده سند مالکیت موخر و معارض فرصت داده می‌شود ظرف دو ماه از تاریخی که اخطاریه به وی اخطاریه ابلاغ شد، در مورد این موضوع در دادگاه طرح دعوی کند. وی ظرف این مدت باید در دادگاه طرح دعوی کرده و گواهی آن را به اداره ثبت تقدیم کند. اگر ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ طرح دعوی نکرد، دارنده سند مقدم، گواهی عدم طرح دعوی گرفته، به اداره ثبت تقدیم کرده و اداره ثبت نیز سند مالکیت معارض را باطل می‌کند.

مجازات کارمندی که اشتباه وی باعث صدور سند مالکیت معارض می شود

ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ مقرر می‌کند که عمل خلاف قانون کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده است در دادگاه انتظامی مخصوص رسیدگی خواهد شد و کارمند ثبت خاطی حسب مورد به مجازات انفصال، از حداقل ۲ سال تا حداکثر انفصال همیشگی از خدمات دولتی محکوم می‌شود. به این ترتیب کارمند ثبتی که در این زمینه مرتکب تخلف شده است، حداقل دو سال از خدمت منفصل خواهد شد. اگر بی‌دقتی کارمند فاحش باشد، حتی امکان محکومیت وی به انفصال ابد از خدمات دولتی خواهد بود.

اسناد مالکیت معارض

اسناد مالکیت معارض مربوط به زمانی می‌شود که تمام یا قسمتی از یک ملک یا حقوق ارتفاقی ملکی که ثبت دفتر املاک شده است، دوباره به نام دیگری در دفتر املاک ثبت شود.

در خصوص سند مالکیت معارض، در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر شده است «هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.»

موارد ابطال یا اصلاح سند با حکم دادگاه

الف) ملکی بر خلاف قانون ثبت شده باشد.

ب) تعارض اسناد مالکیت در صورتی که دارنده سند معارض به دادگاه دادخواست دهد.

ج) در موردی که اشتباهی در عملیات مقدماتی ثبت رخ داده باشد و این اشتباه وارد سند شود و هیأت نظارت آن را مخل به حقوق دیگران تشخیص دهد.

د) در موردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ داده و وارد سند شود و مخل به حقوق دیگران باشد.

ه) در موردی که متصرف دارنده سند عادی تقاضای سند رسمی بنماید. (بند ٦ماده ١٤٧قانون ثبت اسناد و املاک)

 افراز

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

 تکلیف دارنده سند معارض

تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد معارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند.

از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله­ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد.
سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می‌تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.

  سند معارض

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور) با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت، احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی میشود.