قانون روابط ‏موجر و مستاجر

مصوب 26/5/1376

لازم‏ الاجراء از اول مهرماه 1376

فصل اول ، روابط موجر ومستأجر

ماده 1) از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون ، اجاره‏ی کليه‏ی اماکن اعم از مسکونی ،تجاری ، محل‏کسب و پيشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه‏های دانشجويی و ساختمان‏های دولتی ونظاير آن که با قرارداد رسمی يا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج دراين قانون و شرايط مقرر بين موجر ومستأجر خواهد بود .

ماده 2) قراردادهای عادی اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضای موجر ومستأجر برسد وبه‏وسيله‏ی دونفر افراد مورداعتماد طرفين به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده 3) پس از انقضای مدت اجاره بنابه تقاضای موجر يا قايم‏مقام قانونی وی تخليه‏ی عين‏مستأجره‏ی دراجاره با سند رسمی توسط دواير اجرای‏ثبت ظرف يک‏هفته ودراجاره با سند عادی ظرف يک هفته پس از تقديم تقاضای تخليه به دستور مقام قضايی توسط ضابطين قوه‏ قضائيه انجام خواهد گرفت .

ماده 4) درصورتی که موجر مبلغی به عنوان وديعه يا تضمين قرض‏الحسنه ويا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دريافت کرده باشد تخليه وتحويل مورداجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستأجر ويا سپرده‏ی آن به دايره‏ی اجراست . چنان‏چه موجر مدعی ورود خسارت به عين‏مستأجره از ناحيه‏ی مستاجر ويا عدم پرداخت مال‏الاجاره يا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق وگازمصرفی بوده ومتقاضی جبران خسارات وارده ويا پرداخت بدهی‏های فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است هم‏زمان با توديع وجه يا سند ، گواهی دفتر شعبه‏ی دادگاه صالح را مبنی بر تسليم دادخواستِ مطالبه‏ی ضرر وزيان به ميزان مورد ادعا به دايره‏ی اجرا تحويل نمايد .

دراين‏صورت دايره‏ی اجرا از تسليم وجه يا سند به مستأجر به همان ميزان خودداری وپس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

ماده 5) چنان‏چه مستأجر درمورد مفاد قرارداد ارايه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخليه شکايت خود را به دادگاه صالح تقديم وپس از اثبات حق مورد ادعا ونيز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

ادعاي رابطه استيجاري با مالك پس‎از صدور دستور تخليه

سوال ـ درصورت صدور دستور تخليه، چنانچه مستاجر مدعي رابطه استيجاري قبل از تصويب قانون سال ۱۳۷۶ باشد و يا شخص ثالثي مدعي رابطه استيجاري با مالك شود تكليف چيست؟

نظريه شماره ۸۰۴۶/۷ ـ ۲۷/۹/۱۳۸۲

نظريه اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضائيه

مقام قضائي دستوردهنده تخليه وفق مقررات ماده۲۹ ۴ آيين‎نامه اجرائي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۷۶ بايد مدارك مالك يا ذينفع را به دقت بررسي نموده و درصورت نياز، توضيحات لازم را از وي بخواهد و زماني كه اطمينان حاصل نمايد كه مدارك ارائه شده براي درخواست تخليه اصالت دارد دستور تخليه را صادر و اجراء نمايد با اين حال چنانچه شخص ثالثي مداركي ارائه دهد كه دلالت بر وجود رابطه استيجاري بين خود و متقاضي تخليه داشته‎باشد. نظر به اين‎كه چنين شخصي مستاجر تلقي مي‎شود حسب مقررات ماده۵ قانون مذكور مي‎تواند به دادگاه صالح مراجعه و با ارائه مدارك لازم حق مورد ادّعا را ثابت و خسارت وارده به خود را مطالبه نمايد.

فصل‏دوم ، سرقفلی

ماده 6) هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نمايد می‏تواند مبلغی را تحت‏عنوان سرقفلی از مستأجر دريافت نمايد . همچنين مستأجر می‏تواند دراثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلی دريافت نمايد ، مگر آن‏که درضمن عقداجاره حق‏انتقال به غير از وی سلب شده باشد.

تبصره 1 : چنان‏چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلی ملک را به ديگری واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق‏مطالبه‏‏ی سرقفلی از مالک را ندارد .

تبصره 2 : درصورتی که موجر به طريق صحيح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه‏ی سرقفلی به قيمت عادله‏ی روز را دارد .

ماده 7) هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زمانی که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزايش اجاره‏بها و تخليه‏ی عين‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عين‏مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد دراين صورت مستأجر می‏تواند از موجر ويا مستأجر ديگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دريافت نمايد .

ماده 8) هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد وهرساله آن را به اجاره‏ی متعارف به مستأجر متصرف واگذار نمايد ، مستأجر می‏تواند برای اسقاط حق خود ويا تخليه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه ودريافت نمايد.

ماده 9) چنان‏چه مدت اجاره به پايان برسد يا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد ويا اين که مستأجر کليه‏ی حقوق ضمن عقد را استيفاء کرده باشد هنگام تخليه‏ی عين‏مستأجره حق دريافت سرقفلی را نخواهد داشت

ماده 10) در مواردی که طبق اين قانون دريافت سرقفلی مجاز می‏باشد هرگاه بين طرفين نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعيين خواهد شد.

تبصره : مطالبه‏ی هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استيجاری ممنوع می‏باشد .

ماده 11) اماکنی که قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثنی وحسب‏مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود .

ماده 12) آيين‏نامه‏ ی اجرايی اين قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‏خانه‏ های دادگستری و مسکن وشهرسازی تهيه و به تصويب هيأت‏ وزيران خواهد رسيد.

ماده 13) کليه‏ ی قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو می‏شود.

قانون فوق مشتمل بردو فصل وسيزده ماده وسه تبصره در جلسی علنی روز يک‏شنبه مورخ بيست‏ و ششم مردادماه يک‏هزار و سيصد و هفتاد و شش مجلس‏ شورای‏ اسلامی تصويب ودرتاريخ 29/5/1376 به تأييد شورای‏ نگهبان رسيده است .

رييس ‏مجلس ‏شورای ‏اسلامی - علی‏ اکبر ناطق ‏نوری