قانون افراز و فروش املاک مشاع

مادهٔ ۱- افراز املاک مشاع که جريان ثبتى آنها خاتمه يافته اعم از اينکه در دفتر املاک ثبت شده يا نشده باشد، در صورتىکه مورد تقاضاى يک يا چند شريک باشد با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزهٔ آن واقع است. واحد ثبتى با رعايت کليهٔ قوانين و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مى نمايد.

تبصره: نسبت به ملک مشاع که براى آن سند مالکيت معارض صادرگرديده، تا زمانى که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

مادهٔ ۲- تصميم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هريک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاريخ ابلاغ تصميم مورد اعتراض مىباشد. دادگاه شهرستان به دعوى رسيدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکايت فرجامى است.

مادهٔ ۳- هزينهٔ تفکيک مقرر در مادهٔ ۱۵۰ قانون اصلاحى ثبت اسناد و املاک در موقع اجراء تصميم قطعى بر افراز به وسيلهٔ واحد ثبتى دريافت خواهد شد.

مادهٔ ۴- ملکى که به موجب تصميم قطعى غيرقابل افراز تشخيص شود با تقاضاى هريک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته مىشود.

مادهٔ ۵- ترتيب رسيدگى واحد ثبتى و ابلاغ اوراق و ترتيب فروش املاک غيرقابل افراز و تقسيم وجوه حاصل بين شرکاء و بهطور کلى مقررات اجرائى اين قانون طبق آئين نامه اى خواهد بود که به تصويب وزارت دادگسترى مىرسد.

مادهٔ ۶- پرونده هاى افراز که در تاريخ اجراءِ اين قانون در دادگاهها مطرح مىباشد کماکان مورد رسيدگى و صدور حکم قرار مىگيرد ولى اگر خواهان افراز بخواهد دعوى خود را در واحد ثبتى مطرح کند بايد دعوى سابق را از دادگاه استرداد نمايد.

آئين نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع (نقل از مجموعهٔ قوانين ۱۳۵۸، صفحه ۸ و ۹ آئيننامه ها)مصوب آذرماه ۱۳۵۷

مادهٔ ۱ مسئول هر واحد ثبتى با وصول درخواست افراز از طرف يک يا چند نفر از شرکاءِ ملک مشاعى که در حوزهٔ ثبتى مزبور واقع شده رسيدگى به آن را به نمايندهٔ ثبت ارجاع مىنمايد.

مادهٔ ۲ نمايندهٔ ثبت با مراجعه به پروندهٔ ملک وضعيت ثبتى پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه يافتن جريان ثبتى آن اعم از اينکه در دفتر املاک ثبت شده يا نه و داراى سند مالکيت معارض مىباشد يا خير اعلامنظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتى مىرساند.

مادهٔ ۳ پس از تائيد اينکه جريان ثبتى خاتمه يافته و ملک داراى سند مالکيت معارض نمىباشد مسئول واحد ثبتى به نقشهبردار ثبت مأموريت مىدهد که با دعوت و حضور متقاضى و ساير شرکاء و نمايندهٔ ثبت محل را معاينه و با توجه به سوابق ثبتى و تصرفات و رعايت حقوق آنان نقشهٔ ملک مورد افراز را ترسيم و به امضاءِ نمايندهٔ ثبت و کليهٔ شرکاءِ حاضر مىرساند.

مادهٔ ۴ نقشهبردار مکلف است پس از ترسيم نقشه بهطورى که در تفکيک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هريک از قطعات تفکيکى را نيز تعيين و در صورتمجلس منعکس و به امضاءٔ نمايندهٔ ثبت و شرکاءِ حاضر رسانيده و به مسئول واحد ثبتى تسليم نمايد.

مادهٔ ۵ مسئول واحد ثبتى پس از رسيدگى و تطبيق درخواست با مقررات قانونى و ملاحظهٔ صورتمجلس تنظيمى و نقشهافرازى و مطابقت آن با وضعيت و سوابق ثبتى تصميم خود را مبنى بر رد يا قبول درخواست و نحوهٔ افراز اعلام مىنمايد.

مادهٔ ۶ تصميم مسئول واحد ثبتى به ضميمهٔ يک نسخه از صورتمجلس و فتوکپى نقشهٔ افرازى (در صورتىکه ملک قابل افراز اعلام شود) به کليهٔ شرکاء ابلاغ مىشود تا چنانچه اعتراضى داشته باشند وفق مقررات مادهٔ ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسليم نمايند.

طريقهٔ ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آئيننامهٔ اجراءِ مفاد اسناد رسمى لازمالاجراء مىباشد.

« در مواردي كه ملک قابل افراز تشخيص داده نمي ‌شود نيازي به اعلام مراتب به ساير مالكين نيست.»

سوال ـ آيا در مواردي كه ملک به تشخيص اداره ثبت غيرقابل افراز تشخيص داده مي‌شود اين تصميم بايد به همه مالكين ابلاغ گردد؟

نظريه شماره۴۷۶۰/۷ ـ ۱۸/۷/۱۳۸۶

نظريه اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضائيه

هر چند براساس مقررات كلي و ماده ۲ قانون افراز و فروش املاك مشاعي تصميمات مسول ثبت كه قابل اعتراض باشد بايد به اشخاص ذي ‌نفع ابلاغ گردد. لكن با التفات به ماده ۶ آيين‌نامه اجرائي قانون مذكور و عبارت « در صورتي كه ملک قابل افراز اعلام شود» چنين به نظر مي‌رسد كه در مواردي كه ملک قابل افزار تشخيص داده نمي‌ شود نيازي به اعلام مراتب به ساير مالكين نباشد و معترض به تصميم مسوول ثبت و در مورد ردّ تقاضاي كسي كه درخواست فروش را به لحاظ عدم امكان افراز ملک مي‌نمايد با تقديم دادخواست به مرجع صالح (دادگاه عمومي حقوقي) به طرفيت مالكين ديگر و پيوست نمودن مدارک دعوي سايرين را در جريان رسيدگي به دعوي افراز و تصميمات متخذه قرار مي‌دهد. بنابراين با وجود اعلام مراتب به ساير مالكين چنانچه احدي از مالكين معترض به تصميم اداره ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقديم نموده باشد هر دو پرونده تواماً مورد رسيدگي قرار گرفته و اتخاذ تصميم خواهدشد.

مادهٔ ۷ رسيدگى به اعتراضات واصله نسبت به تصميمات متخذه از طرف واحد ثبتى در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسى اختصارى است.

مادهٔ ۸ اجراءِ حکم قطعى افراز تابع مقررات اجراءِ احکام مدنى خواهد بود.

مادهٔ ۹ در صورت صدور حکم قطعى بر غيرقابل تقسيم بودن ملک دادگاه شهرستان برحسب درخواست يک يا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دايرهٔ اجراء دادگاه خواهد داد.

تصميم مسئول واحد ثبتى به ضميمهٔ يک نسخه از صورتمجلس و فتوکپى نقشهٔ افرازى (در صورتىکه ملک قابل افراز اعلام شود) به کليهٔ شرکاء ابلاغ مىشود تا چنانچه اعتراضى داشته باشند وفق مقررات مادهٔ ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسليم نمايند.

مادهٔ ۱۰ وجوه حاصله از فروش ملک غيرقابل افراز پس از کسر هزينهٔ عمليات اجرائى طبق دستور دادگاه شهرستان بين شرکاء به نسبت سهام تقسيم خواهد شد.