اقساط اجاره بها در صورت فوت مستاجر

اقساط مال الاجاره كه به علت نرسيدن موعد پرداخت آن بر ذمه (عهده) مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمي شود.

احداث بنا یا کاشتن درخت در مورد اجاره 2

هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در احداث بنا يا کاشتن درخت بوده موجر نمي تواند مستاجر را به خراب كردن بنا يا كندن درخت اجبار كند و بعد از انقضای مدت اگر بنا يا درخت درتصرف مستاجرباقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمين را خواهد داشت و اگر درتصرف موجر باشد مستاجرحق مطالبه اجرت المثل بنا يا درخت را خواهد داشت.

احداث بنا یا کاشتن درخت در مورد اجاره 1

هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر درخانه يا زميني كه اجاره كرده وضع بنا (احداث بنا) يا غرس اشجار (کاشتن درخت) كند هر يک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب يا درخت را قطع نمايد در اين صورت اگر درعين مستاجره (مورد اجاره) نقصی حاصل شود بر عهده مستاجراست .

انجام تعمیرات توسط مستاجر

اگر مستاجر درعين مستاجره (مورد اجاره) بدون اذن موجر تعميراتی نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت.

عدم ذکر صریح مدت اجاره

اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد اجاره براي یک روز يا يک ماه يا يک سال صحيح خواهد بود و اگرمستاجرعين مستاجره (مورد اجاره) را بيش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجرهم تخليه يد او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقيه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهدبود.

انتقال مورد اجاره

اگرعين مستاجره (مورد اجاره) به ديگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اينكه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود شرط كرده باشد.

فوت موجر یا مستاجر

عقد اجاره به واسطه فوت موجر يا مستاجر باطل نمی شود وليكن اگر موجر فقط براي مدت عمرخودمالک منافع عين مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل مي شود. همچنین اگرشرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر نیز باطل می گردد.

از بین رفتن مورد اجاره

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستاجره (مورد اجاره) ازتاريخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرايطی كه بين موجر و مستاجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي گردد.

انقضای عقد اجاره

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف مي شود و اگر پس از انقضای آن مستاجرعين مستاجره (مورد اجاره) را بدون اذن مالک مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجراستيفای منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالک درتصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت المثل بدهد كه استيفای منفعت كرده باشد مگراينكه مالک اجازه داده باشد كه مجانا استفاده نمايد.

امین بودن مستاجر نسبت به مورد اجاره

مستاجرنسبت به عين مستاجره (مورد اجاره) ضامن نيست به اين معنی كه اگر عين مستاجره (مورد اجاره) بدون تفريط يا تعدي او كلا يا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی چنانچه مستاجر تفريط يا تعدی نمايد ضامن است اگرچه نقص در نتيجه تفريط يا تعدی حاصل نشده باشد.

تخلف مستاجر در استفاده از مورد اجاره

اگرمستاجرعين مستاجره (مورد اجاره) را درغيرموردي كه در اجاره ذكرشده باشد يا از اوضاع و احوال استنباط مي شود استعمال كند و منع آن ممكن نباشد موجرحق فسخ اجاره را خواهد داشت.

وظایف مستاجر

مستاجر بايد :

اولا - در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتاركرده و تعدي يا تفريط نكند.

ثانيا - عين مستاجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين، در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي شود استعمال نمايد.

ثالثا - مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تاديه (پرداخت) كند و درصورت عدم تعيين موعد نقدا بايد بپردازد.

مزاحمت شخص ثالث برای مستاجر 2

 اگر شخصي كه برای مستاجر مزاحمت ایجاد مي نمايد مدعي حق نسبت به عين مستاجره (مورد اجاره) يا منافع آن باشد مزاحم نمي تواند عين مزبوره را از يد مستاجر (تصرف مستاجر) انتزاع (خارج) نمايد مگر بعد از اثبات حق به طرفيت مالک و مستاجر هر دو.

مزاحمت شخص ثالث برای مستاجر 1

اگرشخص ثالثی بدون ادعای حقی درعين مستاجره (مورد اجاره) يا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتي كه قبل ازقبض (تحویل مورد اجاره به مستاجر) باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع كند و اگرمزاحمت بعد از قبض (تحویل مورد اجاره به مستاجر) واقع شود، حق فسخ ندارد و فقط مي تواند به مزاحم رجوع كند.

تعدی و تفریط مستاجر

هرگاه مستاجر نسبت به عين مستاجره (مورد اجاره) تعدي يا تفريط نمايد و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

مسوول تعمیر مورد اجاره

تعميرات و كليه مخارجي كه در عين مستاجره (مورد اجاره) براي امكان انتفاع (بهره برداری) از آن لازم است به عهده مالک است ، مگر آنكه شرط خلاف شده يا عرف بلد (شهر) برخلاف آن جاری باشد، و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستاجره (مورد اجاره) لازم مي باشد.

لزوم تعمیر مورد اجاره

 اگر در مدت اجاره در عين مستاجره (مورد اجاره) تعميراتي لازم آيد كه تاخير در آن موجب ضرر موجر باشد ، مستاجر نمي تواند مانع تعميرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستاجره (مورد اجاره) كلا" يا بعضا" استفاده نمايد ، در اين صورت، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ایجاد تغییر در مورد اجاره

موجر نمي تواند در مدت اجاره در عين مستاجره (مورد اجاره) تغييري دهد كه منافي مقصود مستاجر از استيجار (انعقاد عقد اجاره) باشد.

تلف یا نقصان مورد اجاره در اثنای مدت اجاره

اگر در مدت اجاره عين مستاجره (مورد اجاره) به واسطه حادثه كلا" يا بعضا" تلف شود ، اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ ميشود، و در صورت تلف بعض آن، مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقيه فسخ كند يا فقط مطالبه تقليل نسبي مال الاجاره نمايد.

بطلان عقد اجاره

هرگاه عين مستاجره (مورد اجاره) به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود، اجاره باطل مي شود.

شرایط ایجاد حق فسخ در اجاره

عيبي كه موجب فسخ اجاره مي شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت (سختی) در انتفاع (بهره برداری) باشد.

عيبي كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستاجره (مورد اجاره) حادث شود موجب خيار است ، و اگر عيب در اثنای اجاره حادث شود ، نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است.

معیوب بودن مورد اجاره

هرگاه معلوم شود عين مستاجره (مورد اجاره) در حال اجاره معيوب بوده ، مستاجر مي تواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ، ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد ، مستاجر حق فسخ ندارد.

تحویل مورد اجاره به مستاجر

موجر بايد عين مستاجره (مورد اجاره) را تسليم مستاجر كند و در صورت امتناع موجر اجبار مي شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خيار فسخ دارد.

موجر بايد عين مستاجره (مورد اجاره) را در حالتي تسليم نمايد كه مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را بكند.

اجاره دادن توسط مستاجر

مستاجر مي تواند عين مستاجره (مورد اجاره) را اجاره بدهد ، مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

اجاره مال مشاع جایز است ، ليكن تسليم عين مستاجره (مورد اجاره) موقوف است به اذن شريک.

شرایط مورد اجاره

عين مستاجره (مورد اجاره) بايد معين باشد و اجاره عين مجهول يا مردد باطل است.

لازم نيست كه موجر مالك عين مستاجره (مورد اجاره) باشد ، ولي بايد مالک منافع آن باشد.

شرایط صحت عقد اجاره

در صحت اجاره قدرت بر تسليم عين مستاجره (مورد اجاره) شرط است.

براي صحت اجاره بايد انتفاع از عين مستاجره (مورد اجاره) با بقاء اصل آن ممكن باشد.

مدت عقد اجاره

مدت اجاره از روزي شروع مي شود كه بين طرفين مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذكر نشده باشد ، از وقت عقد محسوب است.

موضوع عقد اجاره

در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است.

مورد اجاره ممكن است اشياء يا حيوان يا انسان باشد.

تعریف عقد اجاره

اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند.

موارد الزام قانونی جهت ارسال اظهارنامه 4

در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون (ده روز) از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.‌ در این مورد اگر  اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول  اجاره بها را درخواست نماید(بند 9 ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356).

موارد الزام قانونی جهت ارسال اظهارنامه 3

هر گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌ تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد. مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

 از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط  اجاره نامه برقرار است( ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356).

حق سرقفلی

حق سرقفلی در قوانین سال 1356 و 1376 ایران ماهیتی متمایز یافته است .

بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1356عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی باشد .

اما در قانون سال 1376 وضع متفاوت است. در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرار داد اجاره بر طبق شرایط گذشته است. همچنین در این قانون مستاجر می تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از اجاره ماهانه از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند .

درحالی که حق کسب و پیشه حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت انجام داد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو از نظر ماهیت کاملا متفاوت هستند.

سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب یا پیشه یا تجارت

حـق کـسب و پیـشه تدریجی الحصول است و به عمل مـستأجر بـستگی دارد، ولی حق‌ سرقفلی‌ ثابت الوجود است و به‌ خود‌ ملک قائم است.

مقدار حـق سـرقفلی قابل ضمان است؛ یعنی با ارزیـابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، چنانچه ثـبت رسـمی شده باشد، قابلیت ضمان را داراسـت بـر خلاف حق پیشه که‌ این‌ قابلیت را ندارد.

حق سرقفلی هنگام عقد موجود اسـت و اسـقاط آن اسقاط ما لم یجب (چیزی که وجود ندارد) نیست، امـا حـق پیـشه چون با عـمل مـستأجر به صورت تدریجی حـاصل مـی‌شود، هنگام عقد‌ موجود‌ نیست و اسقاط‌ آن اسقاط ما لم یجب (چیزی که وجود ندارد) است.

حق سرقفلی قابل انتقال بـه غـیر است، ولی حق کسب و پیشه‌ قابل انـتقال و واگـذاری نیست مـگر در صـورت درخـواست تجویز انتقال منافع‌ و صـدور‌ حکم‌ در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مـالی و جـزو ‌‌اموال‌ غیر منقول تبعی است و بـا تقدیم دادخـواست تـأمین خـواسته یـا تقاضای توقیف از طـریق‌ اجـرائیات‌ اداره‌ ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است، ولی حق پیشه قابل توقیف نیست.

حق سرقفلی با‌ تـوافق بـین مـالک و مستأجر تعیین می‌شود، اما حق پیشه بـه حـکم دادگـاه و تـوسط‌ کـارشناس تـعیین می‌شود.

وجهی‌ که‌ در ازای حق سرقفلی پرداخت می‌شود، به مالک یا مستأجر قبلی است، اما وجهی که در ازای حق پیشه پرداخت می‌شود، متعلق به مستأجر متصرف است.

حق سـرقفلی ابتدائاً و پیش از‌ قرارداد اجاره وجود دارد، اما حق پیشه پس از انعقاد اجاره و در طول مدت اجاره به تدریج به وجود می‌آید.

چنانچه ملک در معرض اجرای طرح‌های عمومی شهرداری یا نهادهای دولتی‌ قرار‌ گـیرد، عـلاوه بر ارزش ملک، مبلغی نیز به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود، ولی نسبت به حق پیشه، مالک حق مطالبه مبلغی در ازای آن ندارد.

درباره مشروعیت‌ فقهی‌ این دو حق گفته شده است کـه بـیشتر فقها حق کسب و پیشه را مشروع نمی‌دانند برخلاف حق سرقفلی که آن را مشروع می‌دانند.

اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند:

انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید.

تغییر شغل: اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی یا دارنده حق کسب و پیشه نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه نماید.

عدم پرداخت اجاره بهاء: صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

نقل و انتقال سرقفلی

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶ اگر مستاجر بخواهد حق کسب خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتما این انتقال را با سند رسمی انجام دهد، اما اگر مستاجری که بعد از سال۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته، بخواهد سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می‌تواند مکان تجاری را انتقال دهد.

دستور تخليه

چنانچه مستأجر درمورد مفاد قرارداد ارايه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخليه شکايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

حق سرقفلی

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزايش اجاره ‏بها و تخليه‏ عين ‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عين ‏مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اين صورت مستأجر می ‏تواند از موجر و يا مستأجر ديگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره‏ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نمايد ، مستأجر می ‏تواند برای اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دريافت نمايد.

چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد و يا اين که مستأجر کليه‏ حقوق ضمن عقد را استيفاء کرده باشد هنگام تخليه عين‏ مستأجره حق دريافت سرقفلی را نخواهد داشت.

انتقال سرقفلی

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلی ملک را به ديگری واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق ‏مطالبه‏‏ سرقفلی از مالک را ندارد.

سرقفلی

هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نمايد می ‏تواند مبلغی را تحت ‏عنوان سرقفلی از مستأجر دريافت نمايد. همچنين مستأجر می ‏تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلی دريافت نمايد، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق‏ انتقال به غير از وی سلب شده باشد.

درصورتی که موجر به طريق صحيح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه‏ سرقفلی به قيمت عادله‏ روز را دارد.

مطالبات موجر

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عين ‏مستاجره از ناحیه‏ مستاجر و يا عدم پرداخت مال ‏الاجاره يا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و يا پرداخت بدهی ‏های فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه يا سند، گواهی دفتر شعبه‏ دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه‏ ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دايره‏ اجرا تحویل نمايد. در اين‏ صورت دايره اجرا از تسلیم وجه يا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

تقاضای تخليه

پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر يا قايم ‏مقام قانونی وی تخليه‏ عين ‏مستاجره‏ در اجاره با سند رسمی توسط دواير اجرای‏ ثبت ظرف يک ‏هفته و در اجاره با سند عادی ظرف يک هفته پس از تقديم تقاضای تخليه به دستور مقام قضايي توسط ضابطين قوه‏ قضائیه انجام خواهد گرفت.

درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه يا تضمین قرض ‏الحسنه و يا سند تعهد آور مشابه آن از مستأجر دريافت کرده باشد تخليه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستأجر و يا سپرده‏ آن به دایره‏ اجراست.

قراردادهای عادی اجاره

قراردادهای عادی اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‏ وسيله‏ دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهی گردد.

وقتی کسی ملکی را اجاره می کند، آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟

پاسخ سوال مطروحه وفق ماده ی 493 قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر که مالک منافع می شود و نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد. صرف نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملک ( مورد اجاره) را به دوش می کشد، از طرفی نیز، چنانچه عین مستاجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص و یا تلف شود، هیچ گونه مسئولیتی متوجه مستاجر نمی باشد. مانند اینکه ملک مورد اجاره در اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد تخریب شود.

ادامه اقامت مستاجر در ملک مسکونی پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مسئولیت دارد

اگر مستاجری بیش از یک سال در یک منزل اجاره نشین باشد آیا صاحب حقی می‌شود؟ اگر قرارداد یک ساله باشد و مستاجر پس از پایان قرارداد بدون قرارداد مکتوب چند ماه ساکن ملک باشد، چی؟

اقامت مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره بدون اذن موجر در ملک مسکونی به استناد قانون مدنی، نه تنها موجد هیچ حقی برای مستاجر نیست، بلکه مسئولیت وی را در قبال تخلیه ملک، پرداخت اجور معوقه احتمالی و... هم دارد.

انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال و رضایت مالک

در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

 نداشتن حق انتقال به غیر در خصوص سرقفلی

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

 انتقال سرقفلی با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

 انتقال سرقفلی با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

 انواع انتقال سرقفلی

الف. انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.

ب. انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) به ورثه او انتقال یابد.

ج. انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.