قانون پيش‌فروش ساختمان

شماره۷۴۸۹۳/۱۱۳

جناب آقاي دكتر محمود احمدي‌نژاد

رياست محترم جمهوري اسلامي ايران

عطف به نامه شماره ۹۹۷۷۲/۳۵۳۵۹ مورخ ۲۴/۶/۱۳۸۶ در اجراء اصل يكصد و بيست و سوم (۱۲۳) قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران قانون پيش‌فروش ساختمان كه با عنوان لايحه به مجلس شوراي اسلامي تقديم گرديده بود، با تصويب در جلسه علني روز يكشنبه مورخ ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ و تاييد شوراي محترم نگهبان به پيوست ابلاغ مي‌گردد.

رييس مجلس شوراي اسلامي ـ علي لاريجاني

شماره۲۵۳۳۵۹                                                               ۱۶/۱۱/۱۳۸۹

وزارت دادگستري ـ وزارت مسكن و شهرسازي

قانون پيش‌فروش ساختمان كه در جلسه علني روز يكشنبه مورخ دوازدهم دي ماه يكهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تائيد شوراي نگهبان رسيده و طي نامه شماره ۷۴۸۹۳/۱۱۳ مورخ ۹/۱۱/۱۳۸۹ مجلس شوراي اسلامي واصل گرديده است، به پيوست جهت اجراء ابلاغ مي‌گردد.

رييس‌جمهور ـ محمود احمدي‌نژاد

قانون پيش‌فروش ساختمان

ماده۱ـ هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش‌فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد از نظر مقررات اين قانون « قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي كه به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:

۱ـ سرمايه‌گذاراني كه در ازاء سرمايه‌گذاري از طريق احداث بناء بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناء احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.

۲ـ مستاجرين اراضي اعم از ملكي، دولتي، موقوفه كه به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستاجره را دارند.

ماده۲ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:

۱ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي

۲ـ پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك

۳ـ اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پاركينگ) و انباري

۴ـ مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي‌شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت موثر است.

۵ ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

۶ ـ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي

۷ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش‌شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي

۸ ـ تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله

۹ـ تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادركننده پروانه و ساير مراجع قانوني

۱۰ـ معرفي داوران

۱۱ـ احكام مذكور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) اين قانون

ماده۳ـ قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (۲) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.

ماده۴ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك زير است:

۱ـ سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمي حاكي از اين‌كه مورد معامله در ازاء سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بناء بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.

۲ـ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد

۳ـ بيمه‌نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده (۹) اين قانون

۴ـ تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان

۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك

تبصره ـ در مجموعه‌هاي احداثي كه پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادركننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل سي‌درصد (۳۰%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تاييد آن توسط مرجع صادركننده پروانه مي‌باشد.

ماده۵ ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضائيه صورت مي‌گيرد.

ماده۶ ـ چنانچه پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيش‌فروش‌شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) اين قانون مكلف است به شرح زير جريمه تاخير به پيش‌خريدار بپردازد مگر اين‌كه به مبالغ بيشتري به نفع پيش‌خريدار توافق نمايند. اجراء مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش‌خريدار نيست.

۱ـ درصورتي كه واحد پيش‌فروش‌شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش‌خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل‌نشده

۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم‌درصد (۵/۰%) بهاي روز تعهدات انجام‌نشده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار

۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند (۹) ماده (۲) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار

۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد

ماده۷ـ درصورتي كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتي‌كه بيش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خريدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحويل‌شده كمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و براساس نظر كارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه كند.

ماده۸ ـ در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد، پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بناء، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.

ماده۹ـ پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسوول است و بايد مسووليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده۱۰ـ درمواردي كه بانكها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانك به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري‌شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي‌گردد.

ماده۱۱ـ در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل‌وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق كنند.

ماده۱۲ـ درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت‌نداشته باشد، پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هريك از طرفين ظرف يك‌ماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.

ماده۱۳ـ پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالك ملك پيش‌فروش‌شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان، با تاييد مهندس ناظر درصورتي‌كه تمام اقساط را پرداخت يا عوض‌قراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارك مبني بر ايفاء تعهدات، مي‌تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد چنانچه پيش‌فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش‌شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفكيك و يا افراز ملك پيش‌فروش شده اقدام نمايد.

ماده۱۴ـ درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اين‌كه صرفاً اقدامات جزئي تا تكميل پروژه باقيمانده است (كمتر از ده درصد «۱۰%» پيشرفت فيزيكي مانده باشد)، پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي كه طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد مانع از استيفاء مبلغ هزينه‌شده از محل ماده (۱۱) و غيره با كسب نظر هيات داوري مندرج در ماده (۲۰) اين قانون نخواهد بود.

ماده۱۵ـ عرصه و اعيان واحد پيش‌فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيش‌فروش‌شده به پيش‌خريدار قابل توقيف و تامين به نفع پيش‌فروشنده يا طلبكار او نيست.

ماده۱۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش‌فروشنده بايد مراتب را كتباً به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش‌خريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اين‌صورت پيش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده۱۷ـ واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده نسبت به واحد پيش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنها بلامانع است.

ماده۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش‌شده بدون رضايت پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده۱۹ـ پس از انتقال قطعي واحد پيش‌فروش شده و انجام كليه تعهدات، قرارداد پيش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي‌باشند.

ماده۲۰ـ كليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيات داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضي‌الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي‌الطرفين يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز داوران مي‌توانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده نمايد. آئين‌نامه اجرائي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تاييد هيات وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب خواهد بود.

ماده۲۱ـ پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاههاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح كه در آئين‌نامه اجرائي اين قانون مشخص مي‌شود اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدي از ده ميليون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ريال تا يكصد ميليون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.

ماده۲۲ـ شهرداري‌ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.

ماده۲۳ـ اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از نود و يك روز تا يك‌سال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند.

تبصره ـ جرائم مذكور در اين ماده تعقيب نمي‌شود مگر با شكايت شاكي خصوصي يا وزارت مسكن و شهرسازي و با گذشت شاكي، تعقيب يا اجراء آن موقوف مي‌شود.

ماده۲۴ـ مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند راساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يك‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانه كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم مي‌شوند.

ماده۲۵ـ آئين‌نامه اجرائي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تاييد رئيس قوه قضائيه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.

قانون فوق مشتمل بر بيست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ دوازدهم دي‌ماه يكهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تاييد شوراي نگهبان رسيد.

رييس مجلس شوراي اسلامي ـ علي لاريجاني

آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

شماره۲۹۸۱۱/ت۴۷۷۴۱هـ                                                                          ۲۰/۳/۱۳۹۳

وزارت دادگستري ـ وزارت راه و شهرسازي

وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامي

هيأت وزيران در جلسه ۷/۳/۱۳۹۳ به پيشنهاد مشترک وزارتخانه‌هاي دادگستري و راه و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تأييد شماره ۱۰۰/۲۴۲۲۴/۹۰۰۰ مورخ ۵/۵/۱۳۹۲ قـوه قضاييه و به استناد ماده (۲۵) قانون پيش‌فروش ساختمان ـ مصوب۱۳۸۹ـ آيين‌نامه اجرايي قانون ياد شده را به شرح زير تصويب کرد:

 آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

ماده۱ـ  در اين آيين‌نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح به کار مي‌روند:

الف ـ قانون: قانون پيش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .

ب ـ پيش‌فروشنده: مالک رسمي زمين يا سرمايه‌گذار يا مستأجر.

پ ـ مالک رسمـي زمين: شخصي که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ داراي سند رسمي مالکيت مي‌باشد.

ت ـ مستأجر: شخصي که به موجب سند رسمي داراي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره مي‌باشد.

ث ـ سرمايه‌گذار: شخصي که به موجب سند رسمي با مالک يا مستأجر براي احداث بنا سرمايه‌گذاري مي‌نمايد و واحد يا واحد‌هاي ساختماني مشخص از بناي احداثي با حق فروش به وي اختصاص مي‌يابد.

ج ـ سند رسمي: سندي که بين پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار يا واگذارنده و منتقل‌اليه حقوق و تعهدات ناشي از آن، در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌گردد.

چ ـ عمليات پي ساختمان: عملياتي که پس از خاکبرداري و در اجراي پي‌ريزي (فونداسيون) جهت استقرار ستون‌هاي ساختمان يا ديوار‌هاي باربر بر روي پي انجام مي‌گيرد و با پايان آن، اجراي اسکلت ساختمان شروع مي‌شود.

ح ـ مهندس ناظر: شخصي که داراي پروانه اشتغال به کار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي بوده و از طرف مالک يا پيش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفي و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئوليت نظارت بر اجراي ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فني و ملکي ساختمان و ساير تکاليف مقرر برعهده دارد.

خ ـ گواهي اتمام ساختمان: برگه‌اي با امضاي مهندس ناظر که به موجب آن پايان عمليات ساختماني براساس مقررات ملي ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام مي‌گردد.

 دـ شناسنامه فني و ملکي ساختمان: سندي که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازي مشتمل بر سيستم و پايداري سازه، تأسيسات برقي و مکانيکي و مشخصات معماري ساختمان صادر مي‌شود.

ذـ هيأت داوري: هيأت موضوع ماده (۲۰) قانون.

ماده۲ـ قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات طرفين (پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده) بايد به صورت رسمي از طريق دفتر اسناد رسمي با رعايت تمام قيود و شرايط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظيم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پيش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاري کانون سردفتران و دفترياران مرکز و وزارت راه وشهرسازي ظرف يکماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه تهيه و جهت استفاده متقاضيان در اختيار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده۳ـ سردفتر اسناد رسمي مکلف است پس از تنظيم و امضاي قرارداد پيش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونيکي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نمايد. واحد ثبتي مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در اين مرحله ضرورتي به ارسال سند مالکيت به اداره ثبت نمي‌باشد.

ماده۴ـ واحد ثبتي مکلف است پاسخ استعلام ثبتي ملک را براساس آخرين وضعيت ملک، نام ومشخصات آخرين مالک و ساير اشخاصي که به هر نحو در ملک داراي حق مي‌باشند، تهيه و ظرف پنج روزکاري به دفترخانه ارسال نمايد. تخلف از اين بند موجب تعقيب اداري است.

ماده۵ ـ کليه عوامل مربوط در ساخت سازه‌هاي موضوع قرارداد پيش‌فروش از قبيل مهندس ناظر، پيمانکار و مالک رسمي زمين مکلفند قوانين و مقررات و ضوابط شهرسازي و معماري و دستور‌العمل‌هاي قانوني را در اين زمينه رعايت نمايند.

ماده۶ ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقي و ساير موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فني و ملکي ساختمان درج و تصريح گردد.

ماده۷ـ ملاک محاسبه نهايي مساحت و قيمت با رعايت ماده(۷) قانون، صورت مجلس تفکيکي خواهد بود.

ماده۸ ـ در مواردي که واحدي توسط چند نفر پيش‌خريد مي‌شود بايد ميزان سهم هر يک از پيش‌خريداران توسط دفتر اسنادرسمي در سند مشخص و به هر يک از پيش‌خريداران يک نسخه از سند تحويل شود.

ماده۹ـ در تنظيم سند پيش‌فروش، قيود و محدوديت‌هاي مندرج در سند مالکيت پيش‌فروشنده بايد در سند مذکور تصريح گردد.

ماده۱۰ـ شهرداري‌ها و ساير مراجع قانوني ذي‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف يک هفته تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحد‌هاي ثبتي محل وقوع ملک اعلام نمايند.

ماده ۱۱ـ در اجراي ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف يک ماه از تاريخ دريافت تقاضاي کتبي هريک از طرفين، پس از بازديد محل و تطبيق وضعيت موجود با پروانه ساخت، گزارش پيشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضي اعلام کند. تقاضـا و گزارش ياد شده بايد در دو نسخه تهيه و  حسب مورد نسخه دوم به امضاي مهندس ناظر يا متقاضي برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عمليات ساختماني متناسب با قرارداد، پيشرفت نداشته باشد پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارايه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد.

ماده۱۲ـ پيش‌فروشنده بايد مسئوليت خود را براي جبران خسارت‌هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان‌هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش‌خريدار و اشخاص ثالث بيمه نمايد. حداقل مدت بيمه‌نامه، تاريخ تحويل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار تعيين خواهد شد.

ماده۱۳ـ در مواردي که پيش‌خريدار حق فسخ دارد مي‌تواند با تنظيم اظهارنامه کتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم‌کننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (۲۰) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده۱۴ـ پيش‌فروشنده‌ تنها در صورت اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌‌مقام قانوني آنان مي‌تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار کند. پيش‌خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش‌فروشنده را اخذ نمايد والّا مسئول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون بايد کتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد.

ماده۱۵ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (۶) ماده (۲) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش‌فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش‌خريدار با قبول تکميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدر‌السهم او بلامانع مي‌باشد. در اين حالت پيش‌خريدار با پرداخت هزينه‌هاي مربوط و حقوق دولتي که برعهده پيش‌فروشنده است مي‌تواند با جلب نظر هيأت‌داوران موضوع ماده (۲۰) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تأمين و استيفا نمايد.

تبصره ـ تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکيکي موردي امکان‌پذير خواهد بود.

ماده۱۶ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش از طرف مستأجر يا سرمايه‌گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظهر سند اجاره يا قرارداد پيش‌فروش مي‌باشد.

ماده۱۷ـ امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تأييد موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد.

ماده۱۸ـ اقدام به پيش‌فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.

ماده۱۹ـ وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش مي‌باشد . صدور مجوز انتشار آگهي بر اساس دستور‌العملي است که ظرف يک ماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه توسط وزارت ياد شده تهيه خواهد شد.

ماده۲۰ـ رسانه‌هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهي مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر‌کننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند والّا طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد.

دستور العمل صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان موضوع ماده ۱۹ آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

شماره۰۲/۱۰۰/۲۸۱۹                                                                                   ۳۰/۱/۱۳۹۴

مديران کل محترم راه و شهرسازي استان‌ها

مديرکل محترم مسکن و شهرسازي استان سمنان

پيرو نامه شماره ۰۲/۱۰۰/۹۴۲ مورخ ۱۸/۱/۱۳۹۴ به پيوست آخرين نسخه دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان، موضوع ماده ۱۹ آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان، جهت اجرا ابلاغ مي‌گردد.

وزير راه و شهرسازي ـ عباس آخوندي

دستور العمل صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان

موضوع ماده ۱۹  آئين نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

در اجراي ماده ۱۹ آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۹۳، دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان به منظور تبليغ و درج آگهي در مطبوعات و پايگاههاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماکن و غيره، به شرح ذيل ابلاغ مي‌گردد: 

ماده۱ـ تعاريف

کليه اصطلاحات تعريف شده در قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ مجلس شوراي اسلامي و آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان، مصوب ۲۰/۳/۱۳۹۳ هيأت وزيران به همان معاني مشروح، و ساير اصطلاحات در معاني مشروح زير در اين دستورالعمل به کار مي‌رود:

الف ـ آگهي پيش‌فروش: هر گونه تبليغ و اطلاع‌رساني به منظور جذب سرمايه‌گذار و انعقاد قرارداد پيش‌فروش براي يک يا چند پروژه ساختماني معين، از طريق بروشور، تراکت نصب پلاکارد، توزيع کارت و امثال آن، صفحات جرايد، صدا و سيما و کليه محتواها و رسانه‌هاي ديجيتال موضوع آيين‌نامه ساماندهي و توسعه رسانه‌ها و فعاليت‌هاي فرهنگي ديجيتال، مصوب ۲۴/۵/۱۳۸۹ هيأت وزيران.

ب ـ تعداد واحدها: تعداد واحدهاي مندرج در پروانه احداث ساختمان، موضوع ماده ۱۰ آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

ج ـ حساب اماني: حساب اماني ويژه پيش‌فروش واحدهاي ساختماني، موضوع درخواست صدور مجوز انتشار آگهي، به موجب مقررات بانکي افتتاح مي‌شود.

دـ بانک عامل: بانک داراي مجوز فعاليت از بانک مرکزي جمهوري اسلامي ايران، که پيش‌فروشنده، حساب اماني ويژه پيش‌فروش خود را نزد آن افتتاح نموده است.

ماده۲ـ کليات:

۱ـ وظيفه اجراي دستورالعمل به نمايندگي از وزارت راه و شهرسازي، بر عهده ادارات کل راه و شهرسازي استان مي‌باشد.

۲ـ مهلت اعتبار مجوز صادره از سوي ادارات کل راه و شهرسازي استانها به مدت سه ماه از تاريخ صدور مجوز است. پس از اتمام مهلت مزبور، مجوز صادره از درجه اعتبار ساقط و متقاضي موظف است جهت دريافت مجدد آن، درخواست خود را تسليم اداره کل راه و شهرسازي استان مربوطه  نمايد.

ماده۳ـ وظايف پيش‌فروشنده

پيش‌فروشنده اعم از مالک رسمي زمين، سرمايه گذار، مستأجر و يا نماينده قانوني وي موظف است مدارک زير را به همراه فرم تکميل شده درخواست صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش (فرم پيوست شماره ۱) به اداره کل راه و شهرسازي محل وقوع پروژه ارائه کند.

۱ـ تصوير برابر اصل تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان

۲ـ تصوير برابر اصل پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر ساختمان

۳ـ تصوير برابر اصل شناسنامه و کارت ملي پيش‌فروشنده (در صورتي که شخص حقيقي باشد.)

۴ـ در صورت مراجعه وکيل پيش‌فروشنده، تصوير برابر اصل وکالتنامه رسمي و شناسنامه و کارت ملي وکيل

۵ ـ تصوير برابر اصل آگهي تأسيس و آخرين تغييرات ثبت شده در روزنامه رسمي (در صورتي که شخص حقوقي باشد ) به همراه مدارک احراز نمايندگي شخص حقوقي

۶ ـ تصوير برابر اصل گواهي افتتاح حساب اماني در بانک عامل، ممهور به مهر شعبه

تبصره: در مجموعه‌هاي احداثي (موضوع تبصره ذيل ماده ۴ قانون پيش‌فروش ساختمان)، علاوه بر مدارک فوق‌الذکر، تصوير برابر اصل تأييديه مرجع صادر‌کننده پروانه درخصوص انجام ۳۰% تعهدات پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي نيز بايد ارائه شود .

ماده ۴ـ وظايف اداره کل راه و شهرسازي

اداره کل راه و شهرسازي استان پس از دريافت کليه مدارک مندرج در ماده ۳ از پيش‌فروشنده يا نماينده قانوني وي، ضمن ارائه رسيد دريافت مدارک، موظف است طي حداکثر ۱۵ روز کاري، عدم مخالفت خود را در قالب فرم صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش (فرم پيوست شماره ۲)، به پيش‌فروشنده اعلام نمايد.

مراحل رسيدگي به درخواست‌هاي صدور مجوز انتشارآگهي پيش‌فروش به ترتيب زير است:

۱ـ ارائه مدارک توسط متقاضي به مديريت مسکن و ساختمان

۲ـ بررسي مدارک و ارائه رسيد دريافت مدارک به متقاضي در صورت تکميل بودن مدارک و در غير اينصورت اعلام کامل نبودن مدارک به متقاضي

۳ـ صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش با امضاء مدير کل راه و شهرسازي استان

تبصره۱ـ در صورت نقص مدارک، اداره کل راه و شهرسازي استان موظف است موارد نقص پرونده را طي ۵ روز کاري از طريق نشانه اعلامي يا پيامک به پيش‌فروشنده اعلام نمايد.

تبصره۲ـ در صورت عدم موافقت با صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش، اداره کل راه و شهرسازي استان موظف است مراتب را با ذکر دلايل مخالفت، طي ۱۵ روز کاري به پيش‌فروشنده اعلام نمايد.

وزير راه و شهرسازي ـ عباس آخوندي

پيوست شماره ۱

فرم درخواست صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش در رسانه‌هاي جمعي

مدير کل محترم راه و شهرسازي استان.......

با سلام، بدينوسيله اينجانب (اينجانبان ) :............................ .............................. .................................  .....................................

درخواست خود را جهت صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش تعداد........ واحد مسکوني،............ واحد تجاري،.......... واحد اداري با مشخصات زير و در قالب قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ اعلام مي‌نمايم. خواهشمند است دستور فرماييد نسبت به صدور مجوز مذکور اقدام لازم صورت گيرد.

ـ اعتبار اين مجوز تا تاريخ..../...../..... مي‌باشد.

ـ بديهي است صدور اين مجوز نافي انجام ساير وظايف و مسئوليتهاي پيش‌فروشنده مندرج در قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آيين‌نامه اجرايي آن نخواهد بود.

ـ بديهي است هرگونه تبليغ، مغاير آنچه که در اين مجوز بدان اشاره شده است در حکم عدم وجود مجوز بوده و متخلف مشمول ماده ۲۳ قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ خواهد بود.

ـ اين مجوز به هيچ وجه به منزله تأييد رعايت ضوابط فني و مهندسي و رعايت مقررات ملي ساختمان که کنترل آن بر عهده مهندس ناظر و مرجع صدور پروانه ساختماني مربوطه مي‌باشد، نيست.

مدير کل راه و شهرسازي استان

ماده۲۱ـ وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد ‌اسلامي موظفند با همکاري سازمان‌هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين‌نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع‌رساني نمايند.

ماده۲۲ـ مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (۵) قانون، ماده (۱) قانون وصول برخي از درآمد‌هاي دولت و مصرف آن در موارد معين ـ مصوب ۱۳۷۳ ـ با اصلاحات بعدي مي‌باشد.

معاون اول رئيس‌جمهور ـ اسحاق جهانگيري