قانون و آيين‌نامه اجرايي قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي 

شماره۶۲۶۴۴/۵۰۷                                                   ۷/۱۰/۱۳۹۰

جناب آقاي دكتر محمود احمدي‌نژاد

رياست محترم جمهوري اسلامي ايران

عطف به نامه شماره ۲۴۵۷۵۵/۴۲۶۵۳ مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ در اجراي اصل يكصد و بيست و سوم (۱۲۳) قانون اساسي جمهوري‌اسلامي‌ايران قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي كه با عنوان لايحه يك‌فوريتي به مجلس شوراي اسلامي تقديم گرديده بود، با تصويب درجلسه علني روز يكشنبه مورخ ۲۰/۹/۱۳۹۰ و تاييد شوراي محترم نگهبان به پيوست ابلاغ مي‌گردد.

رئيس مجلس شوراي اسلامي ـ علي لاريجاني

شماره۱۹۷۶۱۸ ۱۷/۱۰/۱۳۹۰

وزارت دادگستري

« قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي» كه در جلسه علني روز يكشنبه مورخ بيستم آذر ماه يكهزار و سيصد و نود مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۳۰/۹/۱۳۹۰ به تاييد شوراي نگهبان رسيده و طي نامه شماره ۶۲۶۴۴/۵۰۷ مورخ ۷/۱۰/۱۳۹۰ مجلس شوراي اسلامي واصل گرديده است، به پيوست جهت اجراء ابلاغ مي‌گردد.

رئيس جمهور ـ محمود احمدي‌نژاد

قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي

ماده۱ـ به منظور صدور اسناد مالكيت ساختمان هاي احداث شده بر روي اراضي با سابقه ثبتي كه منشا تصرفات متصرفان، نيز قانوني است و همچنين صدور اسناد مالكيت براي اراضي كشاورزي و نسقهاي زراعي و باغاتي كه شرايط فوق را دارند لكن به‌علت وجود حداقل يكي از موارد زير، صدور سند مالكيت مفروزي از طريق قوانين جاري براي آنها ميسور نمي‌باشد، در هر حوزه ثبتي هيات يا هياتهاي حل اختلاف كه در اين قانون هيات ناميده مي‌شود با حضور يك قاضي به انتخاب رئيس قوه قضائيه، رئيس اداره ثبت يا قائم‌مقام وي، و حسب مورد رئيس اداره راه و شهرسازي يا رئيس اداره جهاد كشاورزي يا قائم‌مقام آنان تشكـيل مي‌گردد. هيات مذكور با بررسي مدارك و دلايل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقيقات لازم و جلب نظر كارشناس مبادرت به صدور راي مي‌كند.

الف ـ فوت مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي

ب ـ عدم دسترسي به مالك رسمي و در صورت فوت وي عدم دسترسي به حداقل يك‌نفر از ورثه وي

پ ـ مفقود الاثر بودن مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي

ت ـ عدم دسترسي به مالكان مشاعي در مواردي كه مالكيت متقاضي، مشاعي و تصرفات وي در ملك، مفروز است.

تبصره۱ـ هيات مكلف است حسب مورد از دستگاههاي ذي‌ربط استعلام و يا از نمايندگان آنها براي شركت در جلسه، بدون حق راي دعوت كند.

تبصره۲ـ فوت مالك رسمي و وارث وي با استعلام از سازمان ثبت احوال كشور و مفقودالاثر بودن با حكم قطعي دادگاه صالح و عدم دسترسي با استعلام از نيروي انتظامي يا شوراي اسلامي محل يا ساير مراجع ذي‌صلاح يا شهادت شهود يا تحقيقات محلي احراز مي‌شود.

تبصره۳ـ تصميمات هيات در مورد املاك افراد غايب و محجور با نظر قاضي هيات، معتبر است.

ماده۲ـ اراضي دولتي، عمومي، ملي، منابع طبيعي و موات از شمول اين قانون مستثني مي‌باشند.

تبصره۱ـ دبير هيات مكلف است قبل از رسيدگي هيات، جريان ثبتي ملك را از اداره ثبت استعلام نمايد و در صورتي كه ملك جزء اراضي موضوع اين ماده باشد مراتب را به‌طور كتبي به هيات گزارش كند تا هيات تصميم مقتضي را اتخاذ نمايد.

تبصره۲ـ هيات مكلف است در هر پرونده‌اي كه سابقه ملي يا موات بودن را دارد نظر وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي يا جهاد كشاورزي را درباره اين ماده استعلام كند. وزارتخانه‌هاي مذكور مكلفند ظرف يك ماه پس از وصول نامه هيات، به استعلام پاسخ دهند. در صورت عدم وصول پاسخ، هيات به رسيدگي خود ادامه مي‌دهد.

تبصره۳ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذكور در تبصره (۲) يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه‌ماه تا يك سال و در صورت تكرار به انفصال دائم از خدمات دولتي محكوم مي‌شود.

ماده۳ـ اداره ثبت اسـناد و املاك محل مكلـف است آراء هيات را در دونوبت به فاصله پانزده روز از طريق روزنامه‌هاي كثيرالانتشار و محلي آگهي نمايد. همچنين اين اداره مكلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهي، راي هيات را با حضور نماينده شوراي اسلامي روستا در محل الصاق نمايد. صورتمجلس الصاق آگهي با امضاء نماينده اداره ثبت اسناد و املاك و نماينده شوراي اسلامي روستا در پرونده ضبط مي‌شود. در صورتي كه اشخاص ذي نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند بايد از تاريخ انتشار آگهي و در روستاها از تاريخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملك تسليم و رسيد اخذ نمايند. معترض بايد ظرف يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض مبادرت به تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل نمايد و گواهي تقديم دادخواست را به اداره ثبت محل تحويل دهد. در اين صورت اقدامات ثبت، موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه است. در صورتي كه اعتراض در مهلت قانوني واصل نگردد يا معترض، گواهي تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل را ارائه نكند، اداره ثبت محل بايد مبادرت به صدور سند مالكيت نمايد. صدور سند مالكيت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نيست.

ماده۴ـ در صورتي‌كه تشخيص حدود واقعي ملك با اشكال مواجه شود به‌طوري كه نقشه‌برداري از كل ملك امكانپذير نباشد، كارشناس يا هيات كارشناسان موظفند محدوده‌اي كه از چهار طرف به‌وسيله خيابان يا رودخانه يا جاده ونظاير آنها يا هرگونه عوارض طبيعي مشخص، از ساير قسمتهاي ملك جدا باشد بر مبناء استاندارد حدنگاري(كاداستر)، نقشه‌برداري كنند و قطعه يا قطعاتي كه نسبت به آنها تقاضانامه تسليم شده را در آن منعكس و موقعيت محدوده مذكور را نسبت به نزديكترين نقطه ثابت غيرقابل تغيير محل، مشخص و مراتب را به‌طور مستدل صورتمجلس نمايند. در اين‌صورت، نقشه كلي ملك ضرورت ندارد.

ماده۵ ـ هيات در صورت احراز تصرفات مالكانه و بلامنازع متقاضي موضوع بند(ت) ماده (۱) اين قانون، پس از كارشناسي و تهيه نقشه كلي ملك و انعكاس قطعه مورد تصرف در آن، مبادرت به صدور راي مي‌نمايد.

ماده۶ ـ تفكـيك و افراز اراضي كشاورزي و باغات و صـدور سند مالكيت براي آنها با رعايت قانون جلوگيري از خردشدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب ۲۱/۱۱/۱۳۸۵ مجمع تشخيص مصلحت نظام بلامانع است.

تبصره۱ـ صدور سند تفكيكي آن دسته از اراضي كشاورزي اعم از نسق و باغ كه مساحت آنها زير حدنصابهاي مندرج مذكور بوده لكن به دليل محاط شدن به معابر عمومي موجود يا اراضي دولتي و ملي و يا اراضي داراي سند تفكيكي؛ امكان صدور سند مشاعي براي آنها وجود ندارد، بلامانع است.

تبصره۲ـ تفكيك و افراز نسقهاي زراعي و باغات مشمول«قانون مربوط به اصلاحات ارضي مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و اصلاحات بعدي آن» و اراضي مشمول قانون واگذاري زمينهاي باير و داير كه بعد از انقلاب به صورت كشت موقت در اختيار كشاورزان قرار گرفته است مصوب ۸/۸/۱۳۶۵ و اصلاحات بعدي آن فقط به ميزان نسق اوليه يا سند بيع شرط، مجاز است و صدور سند تفكيكي براي صاحب نسق اوليه يا سند بيع شرط يا خريداران از آنها به ميزان نسق اوليه يا سند بيع شرط، بلامانع مي‌باشد.

تبصره۳ـ صدور سند رسمي براي اعيانيهاي احداث‌شده در اراضي كشاورزي و باغات با رعايت قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاح بعدي آن بلامانع است. در صورت وجود اعياني غيرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعياني منعي ندارد.

تبصره۴ـ صدور سند مالكيت براي اراضي كشاورزي و نسقهاي زراعي و باغات در صورتي كه ميزان تصرفات متقاضي ثبت، بيش از نسق زراعي يا باغي باشد، چنانچه معارضي وجود نداشته باشد با راي هيات بلامانع است.

ماده۷ـدر مناطقي كه مالك عرصه و اعيان يكي نباشد و مورد معامله، اعيان ملك باشد، چنانچه مالك عرصه در هيات حاضر و مالكيت متقاضي اعيان را نسبت به عرصه تاييد نمايد، هيات به درخواست وي رسيدگي و با احراز تصرفات مالكانه متقاضي اعياني، راي به صدور سـند مالكيت عرصه و اعيان مي‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالك يا عدم تاييد مدارك ارائه شده، هيات با حفظ حقوق مالك عرصه، راي به صدور سند مالكيت اعيان براي مالك يا مالكان مي‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام مي‌نمايد.

تبصره ـ صدور سند تفكيكي براي آپارتمانهاي مشمول اين ماده بر اساس «قانون تملك آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ و اصلاحات بعدي آن» صورت مي‌گيرد.

ماده۸ ـدرصورتي‌كه سند مورد تقاضا، اراضي كشاورزي و نسق زراعي و باغ باشد، هيات بايد با توجه به محل وقوع اراضي حسب مورد، نظر وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي يا جهاد كشاورزي را استعلام نمايد. مراجع مذكور مكلفند ظرف دو‌ماه از تاريخ ابلاغ با رعايت قانون ملي كردن جنگلها مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ و اصلاحات بعدي آن، قانون افزايش بهره‌وري بخش كشاورزي و منابع طبيعي مصوب ۲۳/۴/۱۳۸۹، قانون حفظ و گسترش فضاي سبز و جلوگيري از قطع بي‌رويه درخت مصوب ۱۱/۵/۱۳۵۲ و اصلاحات بعدي آن، قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴و اصلاح بعدي آن، قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب ۶/۵/۱۳۸۱ و قانون جلوگيري از خردشدن اراضي كشـاورزي و ايجاد قطـعات مناسـب فني، اقـتصادي مصـوب ۲۱/۱۱/۱۳۸۵ مجمـع تشخـيص مصلحت نظام و با رعايت ماده (۶) اين قـانون اعلام نظـر نمايند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذكور يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه ماه تا يك سال توسط هياتهاي رسيدگي به تخلفات اداري محكوم مي‌شود. در صورت تكرار، متخلف يا متخلفين به انفصال دائم از خدمات دولتي محكوم مي‌گردند.

تبصره۱ـ سازمان حفاظت محيط زيست موظف است نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محيط زيست را با مختصات جغرافيايي تهيه نمايد و در اختيار واحدهاي ثبتي كشور قراردهد.

تبصره۲ـ در صورتي كه اراضي مشمول اين ماده در حريم شهر‌ها واقع شده‌باشد، هيات مكلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي را استعلام نمايد.

ماده۹ـ در صورتي كه تمام يا بخشي از اعيان در اراضي موقوفه احداث شده باشد، هيات با موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف محل و رعايت مفاد وقفنامه و چنانچه متولي منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن جميع جهات به موضوع رسيدگي و پس از تعيين اجرت عرصه و حقوق موقوفه كه حداكثر ظرف دوماه توسط اداره مذكورصورت مي‌گيرد به صدور راي اقدام مي‌كند.

تبصره ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت دو‌ماهه يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه ماه تا يك‌سال محكوم و در صورت تكرار، به انفصال دائم از خدمات دولتي محكوم مي‌شود.

ماده۱۰ـ در مورد متصرفين اراضي موسسات و نهادهاي عمومي غيردولتي، هيات بايد نماينده تام‌الاختيار دستگاه صاحب زمين را دعوت يا نظر آن دستگاه را استعلام نمايد. در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفي نماينده يا عدم اعلام پاسخ ظرف دو ماه، متخلف يا متخلفين به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا يك‌سال توسط هياتهاي رسيدگي به تخلفات اداري يا مراجع انضباطي مربوط محكوم مي‌شوند. در صورت تكرار، متخلف يا متخلفين به انفصال دائم محكوم مي‌گردند.

تبصره ـ شهرداريها مي‌توانند تنها درباره املاك اختصاصي خود با انتقال ملك به متصرف موافقت نمايند.

ماده۱۱ـ عدم ارسال پاسخ از سوي مراجع مذكور در مواد (۸) و (۱۰) و تبصره ماده(۹) مانع رسيدگي هيات نمي‌باشد.

ماده۱۲ـ مراجع مذكور در مواد (۹) و (۱۰) اين قانون پس از ابلاغ راي قطعي هيات و به ترتيب پرداخت اجرت زمين و يا بهاي آن از سوي متقاضي، مكلفند ظرف دوماه نماينده خود را جهت امضاء سند انتقال معرفي نمايند. در غير اين صورت، اداره ثبت محل پس از اطمينان از پرداخت اجرت زمين يا توديع بهاي آن به تنظيم سند انتقال اقدام مي‌نمايد.

ماده۱۳ـ هرگاه درمورد قسمتي از ملك مورد درخواست متقاضي، قبلاً اظهارنامه ثبتي پذيرفته نشده يا تقديم نشده باشد، هيات به موضوع رسيدگي و نظر خود را جهت تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، به واحد ثبتي ابلاغ مي‌كند. واحد ثبتي مكلف است پس از تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، مراتب را در اولين آگهي نوبتي و تحديد حدود به صورت همزمان به اطلاع عموم برساند.

تبصره ـ چنانچه ملك در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، واحد ثبتي آگهي تحديد حدود را به صورت اختصاصي منتشر مي‌كند.

ماده۱۴ـ در صورتي‌كه ملك قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد و طبق مقررات اي نقانون و به موجب راي هيات، دستور صدور سند مالكيت به نام متصرف صادر گرديده باشد، پس از انتشار آگهي موضوع ماده (۳) اين قانون مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاك قيد و در دفتر املاك جاري به نام متصرف ثبت مي‌شود.

ماده۱۵ـ به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده مي‌شود چنانچه متصرفين در يك پلاك چند نفر باشند با دريافت هزينه‌كارشناسي و انتخاب هياتي از كارشناسان ثبتي، حدود كلي پلاك را نقشه‌برداري و تصرفات اشخاص را به تفكيك با ذكر تاريخ تصرف و قدمت بنا و اعيان تعيين و دستور رسيدگي را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نمايد. نحوه تعيين كارشناس يا هيات كارشناسي و هزينه‌هاي متعلقه و ارجاع كار و ساير موارد به موجب آيين‌نامه اجرائي اين قانون تعيين مي‌شود.

تبصره ۱ـ رسيدگي به پرونده افراد متقاضي به ترتيب نوبت آنان است.

تبصره۲ـ در هر مورد كه به منظور اجراي اين ماده نياز به تفكيك يا افراز ملك باشد واحدهاي ثبتي مكلفند حسب مورد از اداره راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي استعلام و با رعايت نظر دستگاه مذكور اقدام نمايند.

ماده۱۶ـ براي املاكي كه در اجراي مقررات ماده (۱۴۷) اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكيل شده و تاكنون منجر به صدور راي و يا قرار بايگاني نشده است، رسيدگي به پرونده يادشده مطابق مقررات اين قانون به‌عمل مي‌آيد.

ماده۱۷ـ از متقاضيان موضوع اين قانون به هنگام صدور سند مالكيت، علاوه بر بهاي دفترچه مالكيت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (۵%) بر مبناء ارزش منطقه‌اي ملك و در نقاطي كه ارزش منطقه‌اي معين نشده بر مبناء برگ ارزيابي كه بر اساس قيمت منطقه‌اي املاك مشابه تعيين مي‌شود، اخذ و به حساب خزانه‌داري كل كشور واريز مي‌شود.

تبصره۱ـ چنانچه ملك مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالكيت اوليه نباشد، علاوه بر مبلغ فوق بايد مابه‌التفاوت هزينه ثبتي (بقاياي ثبتي) متعلقه نيز طبق مقررات، اخذ و به حساب مربوط واريز گردد.

تبصره۲ـ سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به منظور ايجاد زيرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاء هيات براي هر پرونده پنج درصد (۵%) بر مبناء ارزش منطقه‌اي از متقاضي اخذ مي‌نمايد. درآمد حاصل از اجراي اين تبصره به خزانه واريز و صددرصد (۱۰۰%) آن جهت اجراي اين تبصره در اختيار سازمان ثبت اسناد و املاك كشور قرار مي‌گيرد.

ميزان حق‌الزحمه اعضاء هيات و كارشناسان‌رسمي و نحوه هزينه‌كرد ايجاد زيرساختهاي لازم به موجب آيين‌نامه‌اي است كه ظرف سه ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري وزارت دادگستري تهيه مي‌شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي‌رسد.

ماده۱۸ـ ترتيب تشكيل جلسات و نحوه رسيدگي هياتها و كارشناسان مطابق آيين‌نامه‌اي است كه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري وزارت دادگستري تهيه مي‌شود و حداكثر ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن اين قانون به تصويب رئيس قوه قضائيه مي‌رسد.

قانون فوق مشتمل بر هجده ماده و نوزده تبصره درجلسه علني روز يكشنبه مورخ بيستم آذر‌ماه يكهزار و سيصد و نود مجلس شوراي اسلامي تصويب شد و در تاريخ ۳۰/۹/۱۳۹۰ به تاييد شوراي نگهبان رسيد.

رئيس مجلس شوراي اسلامي ـ علي لاريجاني

آيين‌نامه اجرايي قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي

تاريخ انتشار ۱۳۹۱/۴/۲۹

در اجراي تكاليف مقرر در مواد ۱۵، ۱۷ و ۱۸ قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۰ مجلس شوراي اسلامي، آيين‌نامه اجرايي متضمن ترتيب تشكيل جلسات، نحوه رسيدگي هيات‌ها و كارشناسان و نحوه دريافت و هزينه‌كرد وجوه قانوني به شرح زير به تصويب مي‌رسد.

ماده ۱- در اين آيين‌نامه عبارات و اصطلاحات زير در معاني مشروحه زير به كار مي‌رود:

۱- قانون: قانون تعيين‌تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۰ مجلس شوراي اسلامي.

۲- آيين‌نامه: آيين‌نامه اجرايي قانون مذكور.

۳- هيات: هيات يا هيات‌هاي حل اختلاف موضوع ماده يك قانون.

۴- كارشناس: نماينده و نقشه‌بردار و كارشناس ثبتي كه به موجب ابلاغ مديركل ثبت استان به عنوان كارشناس تعيين مي‌گردد.

۵- دبير هيات: كارمندي كه به موجب ابلاغ مديركل ثبت استان به عنوان دبير هيات تعيين مي‌گردد.

۶- واحد ثبتي: اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان.

۷- دستگاه صاحب زمين: موسسات و نهادهاي عمومي غيردولتي كه مالك يا متولي ملك مي‌باشد.

۸- ملك جاري: ملكي كه اظهارنامه ثبتي براي آن تنظيم گرديده، اما تاكنون در دفتر املاك ثبت نشده است.

۹- بانك اطلاعات: بانك حاوي اطلاعات املاك در زمينه اقدامات انجام‌شده توسط هيات و دبيرخانه موضوع اين قانون.

۱۰- هيات نظارت: هيات موضوع ماده ۶ قانون اصلاح ثبت اسناد و ا ملاك مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۵۱,

ماده ۲- مديركل ثبت اسناد و املاك استان موظف است ضمن ايجاد دبيرخانه و تعيين دبير و نيروي انساني و ملزومات مورد نياز دبيرخانه، مقدمات پذيرش تقاضاها و تشكيل جلسات هيات‌ها را فراهم نمايد. دبير هيات توسط مديركل ثبت استان از بين كاركنان رسمي و متعهد و متخصص به امور ثبتي و رايانه انتخاب مي‌گردد.

ماده ۳- در هر واحد ثبتي يك دبيرخانه تشكيل مي‌شود و به تعداد موردنياز نيروي انساني در اختيار خواهد داشت. مسووليت دبيرخانه به عهده دبير هيات مي‌باشد. جلسات هيات رسيدگي مطابق مقررات در دبيرخانه تشكيل و در صورت تراكم كار و ضرورت تشكيل دو يا چند هيات دبيرخانه بايد متناسب با انجام امور هيات‌هاي مذكور مهيا گردد. مديركل ثبت اسناد و املاك استان مكلف است پيگيري و هماهنگي لازم جهت معرفي اعضاي هيات‌ها را با رييس‌كل دادگستري استان، مديران كل راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي به عمل آورد.

ماده ۴- متقاضي صدور سند مالكيت در اجراي مقررات قانون و آيين‌نامه از طريق مراجعه به درگاه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك و تكميل فرم تقاضا نامه الكترونيكي و اسكن مدارك و مستندات موردنياز، تصوير مصدق مدارك و فايل نقشه را از طريق پست به دبيرخانه هيات ارسال مي‌نمايد.

تبصره ۱- متقاضي در صورت تمايل مي‌تواند جهت تكميل فرم تقاضا نامه الكترونيكي و ارائه مدارك موردنياز به يكي از دفاتر اسناد رسمي مراجعه كند. دفاتر مكلفند به نمايندگي از طرف متقاضي مطابق ضوابط آيين‌نامه پس از تكميل فرم الكترونيكي تقاضا، نسبت به ارسال مدارك مورد نياز به هيات‌ها اقدام نمايند.

تبصره ۲ – متقاضي مكلف است در صورت تغيير محل سكونت يا شماره ‌تلفن يا آدرس الكترونيكي مراتب را به واحد ثبتي مربوط اعلام كند.

ماده ۵- دبيرخانه در خواست‌هاي واصل‌شده را به ترتيب تاريخ وصول بررسي و پس از مميزي آن و مطابقت مدارك اسكن شده با تصاوير مصدق آن و اخذ گواهي تثبيت موقعيت نقشه ملك در سوابق كاداستر و احراز موضع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طريق الكترونيكي شماره پيگيري را به متقاضي اعلام مي‌نمايد. در صورتي كه تصوير مصدق مدارك مالكيت ظرف مدت ۲۰ روز به دبيرخانه واصل نگردد، دبيرخانه مراتب را به نحو الكترونيكي به متقاضي اخطار و چنانچه ظرف ۲۰ روز مدارك به دبيرخانه تسليم نشود، فايل مذكور بايگاني و به مدت ۳ ماه نگهداري و پس از آن در صورت عدم‌مراجعه حضوري متقاضي حذف خواهد شد. چنانچه مدارك مصدق ارسالي ناقص بوده يا با محتواي فايل الكترونيكي ارسالي مغايرت داشته باشد، دبيرخانه مراتب نقص يا مغايرت را به نحو الكترونيكي در دو نوبت به فاصله ۲۰ روز به متقاضي اعلام مي‌نمايد. متقاضي مكلف است ظرف ۳۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضاي وي با نظر هيات رد مي‌گردد.

تبصره – درخصوص درخواست‌هايي كه از طريق دفترخانه ارسال مي‌شود، در صورت عدم‌وصول مدارك به دبيرخانه هيات، ضمن ارسال اخطاريه به متقاضي، مراتب به دفترخانه نيز اخطار خواهد شد.

ماده ۶- دبيرخانه مكلف است كليه مراحل ثبت تقاضاها و مميزي مدارك را در سيستم، ثبت و پس از تكميل و تعيين نوبت مراتب را به متقاضي اعلام و پس از استعلام وضعيت ثبتي ملك و دريافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتيب نوبت جهت رسيدگي به هيات ارسال نمايد، بديهي است سوابق ثبت‌شده قابل‌تغيير نمي‌باشد و بايد تحت شبكه در بانك اطلاعات واحد ثبتي و بانك‌هاي ديگري كه از طريق مركز توسعه فناوري اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پيش‌بيني خواهد شد، نگهداري شود.

تبصره ۱- چنانچه مالك رسمي ملك مورد تقاضا، نهاد عمومي غيردولتي باشد و شخص به صورت عادي ملك را خريداري و متقاضي ثبت باشد، لازم است دبير هيات ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هيات مطرح نمايد. در مواردي كه نهاد عمومي غيردولتي صرفا با انتقال اعياني ملك موافقت نمايد هيات با حفظ حقوق مالك نسبت به عرصه، راي به انتقال اعياني به متقاضي خواهد داد.

تبصره ۲- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعي دبير هيات مكلف است پس از دريافت مستندات مربوط به ميزان نسق اوليه، مراتب را به هيات ارائه نمايد.

تبصره ۳- هر گاه مورد تقاضا زمين مزروعي و يا باغ باشد و يا پلاك‌هاي ذي‌ربط سابقه ملي يا موات داشته باشد، دبير هيات موظف است حسب مورد پس از جلب‌نظر ادارات جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي پرونده را به هيات ارسال نمايد.

ماده ۷- نسبت به اشخاصي كه قبلا در اجراي مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكيل داده‌اند، ولي تاكنون پرونده آنها منتهي به صدور راي يا قرار بايگاني نگرديده، دبيرخانه مكلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده ۵ آيين‌نامه با ارسال اخطاريه رفع نقص به متقاضيان، اقدام مقتضي را معمول نمايد.

ماده ۸- هيات در ساعت غيراداري در محل دبيرخانه تشكيل و با حضور همه اعضا رسميت مي‌يابد و پس از بررسي مدارك و دلايل ارائه شده مبادرت به صدور راي مي‌نمايد. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقيقات بيشتر و جلب نظر كارشناس، هيات قرار ارجاع به كارشناس منتخب را صادر مي‌نمايد. در صورتي كه هيات تشخيص دهد درخواست متقاضي خارج از شمول مقررات قانون بوده يا ملك مورد تقاضاي ثبت از اراضي دولتي، ملي، موات، منابع طبيعي و عمومي باشد، راي به رد درخواست متقاضي صادر مي‌كند.

تبصره- در صورتي كه صدور سند مالكيت به نحو مفروز ممكن نباشد، هيات مي‌تواند با درخواست متقاضي پس از تعيين ماخذ شش‌دانگ با رعايت ساير مقررات راي به صدور سند مالكيت مشاعي صادر نمايد.

ماده ۹- در مواردي كه هيات حضور متقاضي يا صاحبان عرصه يا ساير اشخاص را براي اداي توضيح لازم بداند دبيرهيات موظف است ترجيحا از طريق پيامك يا آدرس الكترونيكي و در صورت عدم امكان با ارسال اخطار كتبي از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت‌شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هيات براي نوبت دوم از آنان دعوت نمود و در صورت عدم مراجعه و اطمينان از اطلاع مخاطب در اين خصوص، تصميم مقتضي اتخاذ خواهد نمود.

ماده ۱۰- كارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعي ظرف مدت ۲۰ روز پس از دريافت قرار كارشناسي با حضور متقاضي به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلي و مدارك خريد تطبيق دهد و در صورتي كه تصرف مالكانه و بلامعارض متقاضي يا متقاضيان احراز شود و تصرفات وي با ميزان خريداري يا سهم مشاعي منطبق باشد صورتجلسه احراز تصرف حاوي «خلاصه وضعيت ثبتي ملك، آخرين مالك رسمي، نحوه خريد متقاضي از مالك و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعيان، نوع ملك، حقوق ارتفاقي، شماره فرعي و اصلي، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعيان، نوع حد فاصل و پلاك مجاورين» را با ذكر سلسله ايادي تنظيم و به امضاي چهارنفر از مجاورين يا معتمدين محلي و نيز متقاضي رسانيده و به همراه نقشه ترسيمي به دبير هيات تسليم نمايد.

تبصره- در صورت اعتراض متقاضي به گزارش كارشناس منتخب، هيات مي‌تواند كارشناس ديگري را جهت تجديد كارشناسي تعيين نمايد.

ماده ۱۱- نسبت به املاكي كه تشخيص حدود واقعي آن امكان‌پذير نمي‌باشد كارشناس يا هيات كارشناسي موظف است با رعايت ماده ۴ قانون مساحت كل پلاك را پس از كسر گذرهاي احداثي مشخص و تناسب تصرفات متقاضي نسبت به سهم مشاعي وي را به هيات گزارش نمايد.

تبصره- در صورتي كه ملك داراي تعارض در سوابق ثبتي بوده يا مشمول مقررات ماده يك قانون نباشد، كارشناس مستندا گزارش لازم را در فرم جداگانه تهيه و به هيات تسليم مي‌نمايد.

ماده ۱۲- دبير هيات مكلف است نسبت به پرونده‌هايي كه به كارشناس ارجاع شده پس از وصول نظريه كارشناس و استعلام وضعيت ثبتي، پرونده را به هيات ارائه نمايد. چنانچه ملك مورد تقاضا جاري و داراي سابقه اعتراض باشد و نتيجه آن مشخص نگرديده باشد، دبير هيات موضوع را از مرجع قضايي مربوط استعلام و در خصوص ساير محدوديت‌ها پس از انجام مكاتبات لازم نتيجه را به هيات ارسال مي‌نمايد.

ماده ۱۳- دبير هيات مكلف است كليه آراي صادره از هيات را در بانك اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتي ارسال نمايند. واحد ثبتي مكلف است پس از انتشار آگهي موضوع ماده ۳ قانون، در رابطه با املاكي كه قسمتي از آن درخواست ثبت نشده است، با رعايت ماده ۱۳ قانون پس از تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، آگهي نوبتي و تحديد حدود را به صورت همزمان منتشر نمايد. در آگهي ماده ۳ لازم است نام و نام‌خانوادگي متقاضي يا متقاضيان، پلاك اصلي و فرعي ملك، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام‌خانوادگي مالك رسمي قيد گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهي مذكور تجديد خواهد شد.

ماده ۱۴- صدور سند مالكيت منوط به تاييد صحت انتشار آگهي و عدم وصول اعتراض يا تعيين تكليف اعتراض و نيز پرداخت هزينه‌هاي متعلقه مي‌باشد. درخصوص املاك جاري پس از تاييد موارد فوق و نيز حصول اطمينان از انجام عمليات ثبتي، مبادرت به صدور سند مالكيت خواهد شد.

ماده ۱۵- كارشناسان منتخب بايد علاوه بر دارا بودن صلاحيت‌هاي عمومي و فقدان پيشينه سوء، واجد يكي از شرايط زير باشند:

الف- دارندگان مدارك كارشناسي و بالاتر در رشته‌هاي حقوق يا نقشه‌برداري با داشتن حداقل ۲ سال سابقه كار و ساير رشته‌ها با داشتن حداقل ۴ سال سابقه كار در امور تخصصي ثبتي.

ب- دارندگان مدارك كارداني در رشته حقوق با گرايش علوم ثبتي با داشتن حداقل ۵ سال سابقه كار و ساير رشته‌ها با داشتن حداقل ۷ سال سابقه كار در امور تخصصي ثبتي.

ج- دارندگان مدرك ديپلم با داشتن حداقل ۱۰ سال سابقه كار در امور تخصصي ثبتي.

ماده ۱۶- چنانچه آراي هيات‌ها در حين انشا دچار سهو قلم يا اشتباه جزئي گردد و اين ايراد خللي به اساس راي وارد ننمايد، هيات تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك مي‌تواند نسبت به تصحيح راي اقدام نمايد. در صورت ثبت ملك در دفتر املاك، مراتب در هيات نظارت مطرح و اتخاذ تصميم خواهد شد.

ماده ۱۷- ميزان هزينه كارشناس به شرح زير تعيين خواهد شد و بايد قبل از شروع كار توسط متقاضي به حساب خاص در خزانه‌داري كل كشور واريز گردد:

الف- دستمزد كارشناسي ساختمان‌ها و تاسيسات:

۱- تا ۲۰۰ مترمربع مقطوعا ۳۰۰,۰۰۰ ريال؛

۲- بيش از ۲۰۰ مترمربع تا ۵۰۰ مترمربع مقطوعا ۴۰۰,۰۰۰ ريال؛

۳- بيش از ۵۰۰ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع مقطوعا ۵۰۰,۰۰۰ ريال؛

۴- مازاد بر ۱۰۰۰ مترمربع به ازاي هر مترمربع ۴۰۰ ريال (حداكثر ۹ ميليون ريال).

ب- دستمزد كارشناسي اراضي كشاورزي و نسق‌هاي زراعي:

۱- تا يك هكتار ۵۰۰,۰۰۰ ريال؛

۲- در مواردي كه مساحت ملك بيش از يك هكتار باشد به ازاي هر هكتار مازاد، ۱۵ درصد به دستمزد اضافه مي‌شود و حداكثر ۴ ميليون ريال مي‌باشد.

ماده ۱۸- هيات حل اختلاف پس از وصول نظر كارشناسي، دستور پرداخت دستمزد را به رييس واحد ثبتي خواهد داد.

ماده ۱۹- در اجراي تبصره ماده ۱۷ قانون و به‌منظور ايجاد زيرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاي هيات و ساير كاركنان، از متقاضيان موضوع اين قانون براي هر پرونده ۵ درصد بر مبناي ارزش منطقه‌اي اخذ و به حساب خاص در خزانه‌داري كل كشور واريز و به شرح زير هزينه مي‌شود.

الف: حق‌الزحمه هريك از اعضاي هيات‌هاي حل اختلاف به ازاي هر راي پنجاه هزار ريال.

ب: حق‌الزحمه دبير هيات حل اختلاف به ازاي هر پرونده مبلغ ده هزار ريال.

ماده ۲۰- از هريك از متقاضيان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ريال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده ۱۷ قانون) به‌صورت علي‌الحساب اخذ و به حسابي كه به همين منظور افتتاح شده واريز مي‌شود.

ماده ۲۱- در راستاي ايجاد زيرساخت لازم و ارتقاي سطح كيفي و جبران كسري هزينه استان‌هايي كه موجودي حساب آنها تكافوي پرداخت‌هاي مقرر را نمي‌نمايد و نيز تامين تجهيزات، امكانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادي كه به تشخيص سازمان به نحوي در اجراي اهداف موضوع قانون منشا اثر بوده‌اند و همچنين تامين و ترغيب نيروي انساني مورد نياز واحدهاي ثبتي و احداث، توسعه و تجهيز ساختمان‌ها و ساير هزينه‌هاي مورد نياز واحدهاي ثبتي، وجوه ماخوذه با اولويت پرداخت حق‌الزحمه هيات‌ها تحت نظر رييس سازمان ثبت اسناد و املاك هزينه خواهد شد.اين آيين‌نامه در ۲۱ ماده و ۱۵ تبصره در تاريخ ۲۵/۴/۹۱ به تصويب رييس قوه قضائيه رسيد و از اين تاريخ لازم‌الاجرا مي‌باشد.

بخشنامه اصلاح مواد ۱۷ و ۱۹ آيين‌نامه قانون تعيين تكليف اراضي بدون سند ابلاغ شد

رييس قوه قضاييه مواد ۱۷ و ۱۹ آيين‌نامه اجرايي قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي مصوب ۲۵ تيرماه امسال را اصلاح و موارد اصلاحي را در بخشنامه‌اي به واحدهاي قضايي سراسر كشور ابلاغ كرد.

متن كامل اين بخشنامه به شرح زير است:

«در اجراي مواد ۱۵ و ۱۷ قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي مصوب ۲۰/ ۹/ ۹۰ مجلس شوراي اسلامي، مواد ۱۷ و ۱۹ آيين‌نامه اجرايي قانون مذكور به شرح زير اصلاح مي‌شود:

ماده ۱۷ـ هزينه كارشناسي بايد قبل از شروع كار توسط متقاضي به حسابي كه به نام اداره كل ثبت اسناد و املاك استان نزد نمايندگي خزانه افتتاح گرديده واريز و با امضاهاي مجاز معرفي شده از سوي مديركل ثبت قابل برداشت است. ميزان هزينه به شرح زير تعيين مي‌شود:

الف: دستمزد كارشناسي ساختمان‌ها و تاسيسات:

۱ـ تا ۲۰۰ متر مربع مقطوعا ۳۰۰ هزار ريال

۲ـ بيش از ۲۰۰ متر مربع تا ۵۰۰ متر مربع مقطوعا ۴۰۰ هزار ريال

۳ـ بيش از ۵۰۰ متر مربع تا ۱۰۰۰ متر مربع مقطوعا ۵۰۰ هزار ريال

۴ـ مازاد بر ۱۰۰۰ مترمربع به ازاي هر متر مربع ۴۰۰ ريال (حداكثر ۹ ميليون ريال)

ب ـ دستمزد كارشناسي اراضي كشاورزي و نسق‌هاي زراعي:

۱ـ تا يك هكتار ۵۰۰ هزار ريال

۲ـ در مواردي كه مساحت ملك بيش از يك هكتار باشد به ازاي هر هكتار مازاد، ۱۵ درصد به دستمزد اضافه مي‌شود و حداكثر ۴ ميليون ريال است.

تبصره ـ در صورتي كه حسب تشخيص هيئت انجام كار كارشناسي به كارشناس رسمي محول گردد، هزينه كارشناسي مطابق با تعرفه كارشناسان رسمي پرداخت خواهد شد.

ماده۱۹ـ در اجراي تبصره ماده ۱۷ قانون و به منظور ايجاد زيرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاي هيئت و ساير كاركنان، از متقاضيان موضوع اين قانون براي هر پرونده پنج درصد بر مبناي ارزش منطقه‌اي اخذ و با واريز به حسابي كه به نام سازمان ثبت اسناد و املاك كشور توسط خزانه افتتاح مي‌شود و با امضاهاي مجاز معرفي شده از سوي رييس سازمان مذكور قابل برداشت است، به شرح زير هزينه مي‌شود:

الف ـ حق‌الزحمه هر يك از اعضاي هيئت‌هاي حل اختلاف به ازاي هر راي پنجاه هزار ريال

ب ـ حق‌الزحمه دبير هيئت حل اختلاف به ازاي هر پرونده ۱۰ هزار ريال»

سؤال

۱- آیا آراء صادره از هیات حل اختلاف اداره ثبت اسناد و املاک در راستای قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/ ۹/ ۱۳۹۰ قابل اعتراض در محاکم عمومی می‌باشد یا خیر؟ در صورت مثبت بودن آیا هیات تکلیف دارد در ذیل رای به آن اشاره کند یا خیر؟ و همچنین مدت حق اعتراض چقدر است؟

آیا برای منازلی که از نظر متراژ و مساحت برابر با مقررات شهری حد نصاب لازم را برای صدور سند مستقل ندارد می‌توان در راستای ماده ۱ همین قانون سند مفروزی صادر کرد یا خیر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

۱- با عنایت به مقررات ماده ۳ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان ‌های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/ ۹/ ۱۳۹۰، آراء صادره از هیات موضوع ماده ۱ این قانون ظرف دو ماه از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق، قابل اعتراض از ناحیه اشخاص ذی ‌نفع است و این اشخاص ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به اداره ثبت، می ‌توانند دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل تقدیم نمایند. با این حال در قانون مذکور این هیأت مکلف به درج موارد مذکور در ذیل رأی خود نشده است؛ اما به نظر می‌ رسد با توجه به اینکه منظور مقنّن از الزامی نمودن انتشار آگهی آن است که اشخاص ذی ‌نفع بتوانند در مهلت مقرر اعتراض خود را اعلام دارند؛ بنابراین حتی اگر حق اعتراض و مهلت آن در ذیل رأی هیأت درج نشده باشد، باید در آگهی که از سوی اداره ثبت اسناد به عمل می ‌آید، درج شود.

۲- صدور سند مفروزی نسبت به املاک مشاعی با رعایت قانون افراز املاک مشاع مصوب آذر ماه ۱۳۵۷ مستلزم فراهم بودن سایر شرایط قانونی پیش ‌بینی شده در این قانون است و با فقدان شرایط مذکور، امکان صدور مفروزی برای منازلی که می‌ بایست دارای حد نصاب مساحت لازم برای صدور سند مستقل و مفروز برای آن‌ ها باشد، وفق ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک فاقد سند مقدور نیست؛ زیرا در ماده ۱ قانون موصوف آمده است «… لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن ‌ها میسور نمی‌ باشد…»؛ بنابراین تنها موارد احصاء شده در بندهای الف تا ت ذیل این ماده که مانع صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری بوده باعث می ‌شود آن قوانین اعمال نشود، ولی قوانین دیگر لازم‌ الرعایه است؛ ضمن آنکه برابر تبصره ۱ هیأت مکلف است حسب ‌مورد از دستگاه‌ های ذی ‌ربط استعلام و یا از نمایندگان آن ‌ها برای شرکت در جلسه رسیدگی بدون داشتن حق رأی، دعوت کند.