زمان طرح دعوای تخلیه

۱. دعوای تخلیه‌ را زمانی می‌توان طرح نمود که شخص متصرف در ابتدا با اجازه‌ مالک، ملک او را به تصرف خود درآورده باشد که این اجازه می‌تواند در قالب قرارداد اجاره یا غیر از آن به او داده شده باشد،اما او پس از تمام شدن مهلتی که برای تصرف ملک داشته، آن را در اختیار مالک قرار ندهد.

 در این صورت مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد بلکه باید مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد. پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، از زمان طرح دعوا تا زمانی که دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می‌کند، مالک نمی‌تواند ملک خودش را تخلیه کند. اگر هم مستأجر ادعا کند که تخلیه‌ ملک برای او دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی را برای این کار به او بدهد.

 2. اگر مستأجر در نگهد‌اری از مالی که به وی اجاره داده شده ‌است کوتاهی کند یعنی کاری که باید انجام دهد را انجام ندهد و یا اینکه کاری که نباید انجام دهد را انجام دهد، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند.

 3. در صورتی که قرارداد قبل از سال ۶۲ بسته شده باشد و مستأجر اجاره‌ بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. در قراردادهایی که پس از سال ۱۳۶۲ بسته شده ‌است اگر مستأجر اجاره ‌بها را نپردازد، صرفاً می‌توان دعوایی برای دریافت این اجاره ‌بها مطرح کرد.

 مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه

دعوای تخلیه یک دعوای غیرمالی است. غیرمالی بودن دعوای تخلیه بر محاسبه‌ میزان هزینه‌ دادرسی و قابلیت اعتراض به رأی تأثیر می‌گذارد. موضوع مهمی که باید در خصوص دعوای تخلیه مورد بررسی قرار بگیرد آن است که اساساً برای طرح این دعوا باید به کجا مراجعه کرد؟ قانون شورای حل اختلاف به این پرسش، پاسخ داده است. طبق بند ب ماده 9 قانون شورا‌های حل اختلاف همه دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر این‌ که در قرارداد اجاره، حق سرقفلی و کسب‌ و پیشه واگذار شده باشد و طرح‌ کننده‌ دعوا بخواهد در دعوای تخلیه، حق سرقفلی و کسب ‌و پیشه را نیز مطرح کند. 

 در صورتی که در قرارداد اجاره حق سرقفلی و کسب‌ و ‌پیشه واگذار شده باشد که این صرفاً مربوط به حالتی است که قرارداد اجاره در خصوص ملک تجاری بسته شده باشد، به این علت که طرح ‌کننده‌ دعوا می‌خواهد در خصوص حق سرقفلی و کسب ‌و پیشه هم ادعایی را مطرح کند، به جای شورای حل اختلاف باید به دادگاه مراجعه کند. حال این سوال مطرح می‌شود که باید به کدام دادگاه مراجعه کند؟ در این خصوص باید توجه کرد که مراجعه باید به دادگاهی صورت بگیرد که ملکی که اجاره داده شده، در حوزه‌ آن واقع شده ‌است.