ادامه اقامت مستاجر در ملک مسکونی پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مسئولیت دارد

اگر مستاجری بیش از یک سال در یک منزل اجاره نشین باشد آیا صاحب حقی می‌شود؟ اگر قرارداد یک ساله باشد و مستاجر پس از پایان قرارداد بدون قرارداد مکتوب چند ماه ساکن ملک باشد، چی؟

اقامت مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره بدون اذن موجر در ملک مسکونی به استناد قانون مدنی، نه تنها موجد هیچ حقی برای مستاجر نیست، بلکه مسئولیت وی را در قبال تخلیه ملک، پرداخت اجور معوقه احتمالی و... هم دارد.

انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال و رضایت مالک

در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

 نداشتن حق انتقال به غیر در خصوص سرقفلی

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

 انتقال سرقفلی با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

 انتقال سرقفلی با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

 انواع انتقال سرقفلی

الف. انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.

ب. انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) به ورثه او انتقال یابد.

ج. انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

 نکاتی برای فروش سرقفلی

1- اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.

2- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت : در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه اقدام کند.

3- توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

 تعریف سرقفلی

سرقفلی، مبلغی است که موجر (اجاره دهنده) در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند و موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌می‌گرداند.

نکته: این حق مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی، مصداق ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند.

 آیا پاسیو که جزء یک واحد است جز مشاعات محسوب می‌شود؟

در پاسخ باید گفت که چنانچه پاسیو در محدوده سند مالکیت اختصاصی واحد نبوده و در صورت مجلس تفکیکی جزو مشاعات قید شده باشد و در صورتی که امکان استفاده برای یک واحد داشته باشد جزو مشاعات محسوب می‌گردد.

در صورت عدم امکان دسترسی سایر واحد‌ها به آن هزینه نگهداری و تعمیرات طبق مقررات تبصره ۳ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (اصلاحی ۷۶/۳/۱۱) به عهده استفاده کننده است.

 بیمه مازاد بر بیمه شخص ثالث

اگر شخص ثالث دچار خسارت مالى مازاد بر حداقل مبلغ بیمه شود دارنده‏ اتومبیل مقصر، خود باید مابه التفاوت این خسارت و حداقل مبلغ بیمه را بپردازد. در غیر این صورت، از نظر قضایى مسئول خواهد بود.

بیمه ‏گران‏ با ارایه بیمه مکمل بر بیمه اجبارى خسارت مالى شخص ثالث، پرداخت‏ این‏گونه خسارت مازاد بر حداقل مبلغ بیمه را تعهد مى‏کنند. چون‏ دارندگان اتومبیل، الزام قانونى به خریدن این بیمه مکمل ندارند بیمه‏ اختیارى شخص ثالث محسوب مى‏شود.